سهم مالک و سازنده در مشارکت در ساخت چگونه تعیین می‌شود؟

سهم مالک و سازنده در مشارکت در ساخت چگونه تعیین می‌شود؟ و نکات حقوقی آن

سهم مالک و سازنده در مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین موضوعاتی است که باید پیش از امضای قرارداد مشارکت در ساخت به‌صورت دقیق مشخص شود. بسیاری از اختلافات در پروژه‌های مشارکت در ساخت نه از اصل قرارداد، بلکه از مشخص نبودن نحوه محاسبه سهم طرفین، ارزش‌گذاری ملک، هزینه ساخت، نحوه تقسیم واحدها و تغییرات پروژه ناشی می‌شود.

اما سهم مالک و سازنده چگونه تعیین می‌شود؟ آیا همیشه مالک ۶۰ درصد و سازنده ۴۰ درصد سهم دارد؟ آیا می‌توان صرفاً بر اساس قیمت زمین درصد مشارکت را تعیین کرد؟ و اگر متراژ یا تعداد واحدهای نهایی با پیش‌بینی اولیه متفاوت باشد، سهم هر طرف چگونه محاسبه می‌شود؟

پاسخ این است که یک درصد ثابت و یکسان برای همه قراردادهای مشارکت در ساخت وجود ندارد. سهم طرفین باید با توجه به ارزش آورده مالک، سرمایه و تعهدات سازنده، شرایط ملک، هزینه ساخت، وضعیت پروژه و توافق طرفین تعیین و در قرارداد به‌صورت شفاف مشخص شود.

در این مقاله بررسی می‌کنیم درصد مشارکت مالک و سازنده چگونه تعیین می‌شود، چه عواملی در آن تأثیر دارد و هنگام تنظیم قرارداد باید به چه نکاتی توجه کرد.

سهم مالک و سازنده در مشارکت در ساخت یعنی چه؟

در یک قرارداد معمول مشارکت در ساخت، مالک ملک یا زمین را به‌عنوان آورده وارد پروژه می‌کند و سازنده نیز معمولاً تأمین سرمایه و انجام عملیات ساخت را بر عهده می‌گیرد.

در نهایت، طرفین درباره نحوه تقسیم منافع و واحدهای حاصل از پروژه توافق می‌کنند.

بنابراین وقتی گفته می‌شود:

«سهم مالک ۶۰ درصد و سهم سازنده ۴۰ درصد است»

این عبارت به‌تنهایی برای یک قرارداد حرفه‌ای کافی نیست.

باید مشخص شود این ۶۰ و ۴۰ درصد دقیقاً به چه چیزی مربوط است:

• سهم از عرصه؟
• سهم از اعیان؟
• سهم از واحدهای ساخته‌شده؟
• سهم از ارزش اقتصادی پروژه؟
• یا سهم مشخص از واحدهای معین؟

این تفاوت اهمیت زیادی دارد.

برای مثال ممکن است دو طرف روی درصد مشخصی توافق کنند، اما در زمان تقسیم واحدها، یک طرف واحدهای با ارزش‌تر و طرف دیگر واحدهای کم‌ارزش‌تر را دریافت کند. بنابراین صرف درج درصد مشارکت بدون تعیین نحوه تخصیص واحدها می‌تواند زمینه اختلاف ایجاد کند.

آیا درصد مالک و سازنده همیشه ۵۰ به ۵۰ است؟

خیر.

گاهی طرفین ممکن است بر اساس شرایط پروژه به نسبت ۵۰ به ۵۰ توافق کنند؛ در پروژه دیگری ممکن است سهم مالک بیشتر و در پروژه‌ای دیگر سهم سازنده بیشتر باشد.

برای مثال ممکن است در یک پروژه توافق شود:

• مالک: ۶۰ درصد
• سازنده: ۴۰ درصد

یا:

• مالک: ۵۵ درصد
• سازنده: ۴۵ درصد

اما این اعداد صرفاً نمونه نسبت‌های قراردادی هستند و نمی‌توان آنها را یک قاعده حقوقی یا نرخ ثابت بازار دانست.

ملاک واقعی باید شرایط همان پروژه باشد.

ارزش ملک، هزینه ساخت، وضعیت مجوزها، تعداد طبقات قابل احداث، کیفیت مورد انتظار ساختمان، شرایط بازار و تعهدات سازنده از جمله عواملی هستند که می‌توانند در مذاکره درباره سهم طرفین مؤثر باشند.

مهم‌ترین عامل تعیین سهم مالک و سازنده چیست؟

یکی از روش‌های متداول برای تحلیل اقتصادی مشارکت، مقایسه ارزش آورده مالک با ارزش سرمایه و تعهدات سازنده است.

به زبان ساده:

هرچه ارزش آورده مالک نسبت به هزینه و سرمایه مورد نیاز پروژه بیشتر باشد، معمولاً مبنای مذاکره برای سهم مالک نیز متفاوت خواهد بود.

فرض کنید ملکی ارزش بالایی دارد اما پروژه ساخت آن نسبتاً کم‌هزینه است.

در چنین شرایطی، مالک آورده اقتصادی قابل‌توجهی وارد پروژه کرده است.

در مقابل، اگر ساختمان نیاز به تخریب، اخذ مجوز، پرداخت هزینه‌های متعدد و ساخت گسترده داشته باشد، سازنده نیز سرمایه و تعهدات قابل‌توجهی متقبل می‌شود.

بنابراین نمی‌توان تنها با مشاهده قیمت زمین گفت:

«چون زمین گران است، مالک باید فلان درصد را بگیرد.»

یا صرفاً با محاسبه هزینه ساخت گفت:

«چون سازنده هزینه ساخت را پرداخت می‌کند، باید نصف ساختمان را بگیرد.»

محاسبه باید با توجه به کل اقتصاد پروژه انجام شود.

ارزش ملک مالک چگونه در تعیین سهم تأثیر می‌گذارد؟

ارزش ملک یا زمین یکی از مهم‌ترین متغیرهای تعیین سهم است.

برای مثال فرض کنید ارزش ملک قبل از ساخت ۲۰ میلیارد تومان باشد.

این رقم می‌تواند یکی از پایه‌های اصلی مذاکره درباره قدرالسهم مالک باشد.

اما ارزش ملک به‌تنهایی کافی نیست.

باید وضعیت واقعی ملک نیز بررسی شود؛ از جمله:

• موقعیت ملک
• مساحت عرصه
• عرض گذر
• وضعیت سند
• تراکم و ظرفیت ساخت
• تعداد طبقات قابل احداث
• وضعیت کاربری
• شرایط شهرداری
• امکان تأمین پارکینگ
• وضعیت بنا و قابلیت تخریب
• محدودیت‌های ثبتی یا حقوقی

به همین دلیل ارزش‌گذاری ملک برای قرارداد مشارکت در ساخت باید با دقت انجام شود.

هزینه ساخت چه تأثیری بر سهم سازنده دارد؟

سازنده معمولاً فقط هزینه خرید مصالح را پرداخت نمی‌کند.

هزینه‌های پروژه ممکن است شامل موارد مختلفی باشد، مانند:

• تخریب ساختمان موجود
• طراحی
• اخذ مجوزها
• عوارض
• مصالح
• دستمزد نیروی انسانی
• پیمانکاران
• تأسیسات
• تجهیزات
• بیمه
• هزینه‌های اجرایی
• هزینه‌های مالی
• تکمیل و تحویل ساختمان

بنابراین هنگام تعیین سهم سازنده باید مشخص شود دقیقاً چه هزینه‌هایی بر عهده اوست.

این موضوع اهمیت زیادی دارد.

فرض کنید در قرارداد نوشته شود:

«کلیه هزینه‌های ساخت بر عهده سازنده است.»

اما مشخص نباشد عوارض خاص، هزینه‌های اداری، هزینه‌های انشعابات یا برخی هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده بر عهده چه کسی است.

در آینده همین موضوع می‌تواند موجب اختلاف شود.

فرمول تعیین سهم مالک و سازنده چیست؟

یک فرمول ساده برای درک اقتصادی موضوع می‌تواند این باشد:

سهم اقتصادی هر طرف ≈ ارزش آورده آن طرف ÷ مجموع ارزش آورده طرفین

برای مثال فرضی:

ارزش آورده مالک:

۳۰ میلیارد تومان

ارزش سرمایه و آورده سازنده:

۲۰ میلیارد تومان

مجموع آورده:

۵۰ میلیارد تومان

در این مثال، از نظر یک محاسبه ساده اقتصادی:

مالک:

۳۰ ÷ ۵۰ = ۶۰ درصد

سازنده:

۲۰ ÷ ۵۰ = ۴۰ درصد

اما این محاسبه را نباید به‌عنوان فرمول قانونی و قطعی تعیین قدرالسهم در نظر گرفت.

زیرا در پروژه واقعی ممکن است ریسک سازنده، زمان خواب سرمایه، هزینه‌های مالی، تعهدات اجرایی، شرایط بازار و سایر عوامل نیز در توافق نهایی مؤثر باشند.

بنابراین این فرمول بیشتر برای درک منطق اقتصادی مذاکره کاربرد دارد.

بلاعوض چه ارتباطی با سهم مالک و سازنده دارد؟

یکی از موضوعاتی که در بسیاری از پروژه‌های مشارکت در ساخت مطرح می‌شود، بلاعوض است.

ممکن است در یک پروژه علاوه بر سهم مالک از ساختمان، مبلغی نیز از سوی سازنده به مالک پرداخت شود.

در این حالت باید توجه داشت که بلاعوض و قدرالسهم دو موضوع متفاوت اما مرتبط در اقتصاد قرارداد هستند.

برای مثال ممکن است طرفین به دلیل شرایط ملک، اسکان مالک در دوران ساخت یا توافق اقتصادی پروژه، مبلغی را تحت عنوان بلاعوض تعیین کنند.

بنابراین هنگام مقایسه پیشنهادهای مختلف سازندگان نباید فقط به درصد مشارکت نگاه کرد.

ممکن است یک سازنده درصد بیشتری پیشنهاد دهد اما بلاعوض، تعهدات، کیفیت ساخت یا سایر شرایط پیشنهادی او متفاوت باشد.

پس بهتر است کل پیشنهاد اقتصادی قرارداد بررسی شود، نه فقط یک عدد درصدی.

آیا تعداد واحدها معیار تعیین سهم است؟

تعداد واحدها به‌تنهایی معیار مناسبی برای تعیین سهم نیست.

فرض کنید ساختمان پس از ساخت ۱۰ واحد داشته باشد.

اینکه گفته شود:

۵ واحد برای مالک و ۵ واحد برای سازنده

لزوماً به معنای مشارکت ۵۰ به ۵۰ از نظر ارزش اقتصادی نیست.

ممکن است:

• واحدهای طبقات بالاتر ارزش بیشتری داشته باشند.
• برخی واحدها متراژ بیشتری داشته باشند.
• بعضی واحدها پارکینگ بهتر داشته باشند.
• بعضی واحدها نورگیری یا موقعیت بهتری داشته باشند.

بنابراین ارزش واحدهای اختصاص‌یافته اهمیت زیادی دارد.

در مقررات مرتبط با پیش‌فروش ساختمان نیز مشخصات واحد، پارکینگ، انباری، مشاعات و سایر مشخصات باید به‌طور مشخص مورد توجه قرار گیرد.

نحوه تقسیم واحدهای مالک و سازنده چگونه باید مشخص شود؟

پس از تعیین درصد مشارکت، بهتر است نحوه تقسیم واحدها نیز تا حد امکان مشخص شود.

مثلاً در قرارداد یا پیوست آن مشخص شود:

این جدول صرفاً نمونه ساختار است و نحوه واقعی تقسیم باید متناسب با پروژه تعیین شود.

همچنین اگر هنوز نقشه نهایی پروژه مشخص نیست، باید مکانیزم تعیین سهم و تخصیص واحدها پس از مشخص شدن نقشه در قرارداد پیش‌بینی شود.

این موضوع بسیار مهم‌تر از نوشتن یک درصد ساده در قرارداد است.

اگر متراژ واحدها تغییر کند چه می‌شود؟

یکی از مواردی که باید در قرارداد پیش‌بینی شود، اختلاف بین متراژ پیش‌بینی‌شده و متراژ نهایی است.

فرض کنید در زمان قرارداد پیش‌بینی شده هر طرف واحدهایی با مجموع ۵۰۰ مترمربع دریافت کند، اما پس از پایان پروژه، متراژ واقعی متفاوت باشد.

اگر قرارداد درباره این وضعیت ساکت باشد، احتمال اختلاف افزایش پیدا می‌کند.

بهتر است در قرارداد مشخص شود:

• ملاک نهایی متراژ چیست؟
• اختلاف متراژ چگونه محاسبه می‌شود؟
• مابه‌التفاوت چگونه تسویه خواهد شد؟
• پارکینگ و انباری چگونه در این محاسبات لحاظ می‌شوند؟

در آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان نیز صورت‌مجلس تفکیکی در تعیین ملاک نهایی مساحت و قیمت مورد توجه قرار گرفته است.

آیا سهم مالک و سازنده باید فقط به‌صورت درصد نوشته شود؟

بهتر است خیر.

نوشتن عبارتی مانند:

«سهم مالک ۶۰ درصد و سهم سازنده ۴۰ درصد است.»

ممکن است برای بیان کلی توافق کافی باشد، اما برای یک قرارداد دقیق، جزئیات بیشتری لازم است.

بهتر است مشخص شود:

1. این درصد مربوط به چه چیزی است؟
2. واحدهای متعلق به هر طرف کدام‌اند؟
3. پارکینگ‌ها چگونه تقسیم می‌شوند؟
4. انباری‌ها چگونه تقسیم می‌شوند؟
5. وضعیت مشاعات چیست؟
6. در صورت تغییر نقشه چه اتفاقی می‌افتد؟
7. اگر تعداد واحدها تغییر کند، سهم طرفین چگونه تعیین می‌شود؟
8. اگر متراژ نهایی تغییر کند، تسویه چگونه انجام می‌شود؟
9. هزینه‌های پروژه بر عهده چه کسی است؟
10. تعهدات هر طرف در برابر سهم دریافت‌شده چیست؟

هرچه پاسخ این پرسش‌ها روشن‌تر باشد، قرارداد قابلیت اجرایی و شفافیت بیشتری خواهد داشت.

نقش کیفیت ساخت در تعیین سهم سازنده

گاهی سازنده‌ای سهم بیشتری درخواست می‌کند اما در مقابل، کیفیت ساخت بالاتری پیشنهاد می‌دهد.

در چنین شرایطی مقایسه صرف درصدها می‌تواند گمراه‌کننده باشد.

برای مثال دو پیشنهاد فرضی:

پیشنهاد اول:
مالک ۶۰٪، سازنده ۴۰٪

پیشنهاد دوم:
مالک ۵۵٪، سازنده ۴۵٪

اگر پیشنهاد دوم شامل کیفیت ساخت، تجهیزات و تعهدات متفاوتی باشد، نمی‌توان تنها بر اساس عدد ۶۰ و ۴۵ درباره مناسب بودن پیشنهادها نتیجه‌گیری کرد.

به همین دلیل درصد مشارکت باید در کنار تعهدات فنی و مالی سازنده بررسی شود.

مشخصات فنی و نوع مصالح نیز از موضوعاتی هستند که در مقررات مربوط به ساختمان و پیش‌فروش مورد توجه قرار گرفته‌اند.

اگر سازنده هزینه بیشتری پرداخت کند، سهم او بیشتر می‌شود؟

لزوماً نه.

این موضوع باید در قرارداد مشخص شود.

ممکن است طرفین از ابتدا توافق کنند که سازنده تمام هزینه‌های ساخت را متقبل شود و در مقابل، سهم مشخصی از ساختمان دریافت کند.

بنابراین پرداخت هزینه بیشتر در طول پروژه به‌صورت خودکار به معنای افزایش سهم سازنده نیست؛ مگر اینکه چنین حقی در قرارداد یا توافق معتبر طرفین پیش‌بینی شده باشد.

از این جهت، بهتر است در قرارداد مشخص شود:

چه هزینه‌هایی بر عهده سازنده است و آیا هزینه‌های اضافی احتمالی موجب تغییر سهم خواهد شد یا خیر.

اصل لزوم قراردادها در ماده ۲۱۹ قانون مدنی و آثار تعهدات قراردادی در مواد بعدی مورد توجه قرار گرفته است.

اشتباه رایج در تعیین سهم مشارکت در ساخت

یکی از اشتباهات رایج این است که مالک و سازنده فقط درباره یک عدد به توافق برسند.

مثلاً:

«۶۰ درصد برای مالک و ۴۰ درصد برای سازنده.»

اما درباره جزئیات آن صحبت نکنند.

این روش می‌تواند در ادامه مشکلاتی ایجاد کند.

درصد مشارکت باید نقطه شروع توافق باشد، نه پایان آن.

پس از تعیین درصد باید درباره نحوه تبدیل این درصد به واحد، طبقه، متراژ، پارکینگ، انباری و سایر حقوق پروژه نیز توافق شود.

آیا درصد مشارکت در ساخت قابل تغییر است؟

اگر طرفین پس از انعقاد قرارداد با توافق معتبر تصمیم بگیرند سهم یا نحوه تقسیم را تغییر دهند، باید این تغییر به‌صورت روشن و قابل استناد تنظیم شود.

برای مثال اگر در طول پروژه:

• هزینه ساخت به‌شدت تغییر کند،
• نقشه پروژه تغییر کند،
• تعداد طبقات تغییر کند،
• تعداد واحدها تغییر کند،
• تعهدات یکی از طرفین تغییر کند،

ممکن است نیاز به بررسی مجدد توافقات وجود داشته باشد.

در چنین شرایطی بهتر است تغییرات مهم صرفاً به شکل شفاهی انجام نشود و در قالب الحاقیه یا توافق مکتوب مناسب ثبت شود.

قبل از توافق بر سر سهم مالک و سازنده چه چیزهایی را محاسبه کنیم؟

پیشنهاد می‌شود قبل از تعیین درصد مشارکت، یک جدول اقتصادی برای پروژه تهیه شود:

ارزش آورده مالک

• ارزش روز ملک
• وضعیت و قابلیت ساخت
• هزینه‌های احتمالی مرتبط با ملک

آورده و تعهدات سازنده

• سرمایه مورد نیاز
• هزینه تخریب
• هزینه مجوزها و عوارض
• هزینه ساخت
• هزینه مصالح
• دستمزدها
• هزینه‌های اجرایی
• هزینه‌های مالی
• تعهدات مربوط به تکمیل پروژه

خروجی پروژه

• تعداد طبقات
• تعداد واحدها
• متراژ تقریبی
• پارکینگ
• انباری
• کیفیت ساختمان
• ارزش تقریبی واحدهای نهایی

سپس می‌توان درباره نسبت مشارکت مذاکره کرد.

یک نکته بسیار مهم درباره قرارداد مشارکت در ساخت

قانون پیش‌فروش ساختمان در ماده ۱ اصلاحی خود، قراردادهایی را که مالک رسمی زمین با شخص دیگری برای مشارکت در ساخت منعقد می‌کند نیز در تعریف «پیش‌فروش ساختمان» قرار داده است. بنابراین موضوع قرارداد مشارکت در ساخت صرفاً یک توافق ساده درباره تقسیم ساختمان نیست و باید الزامات قانونی مرتبط با آن نیز مورد توجه قرار گیرد.

به همین دلیل، تعیین درصد مشارکت تنها یکی از بخش‌های قرارداد است و موضوعاتی مانند ثبت و تنظیم قرارداد، مشخصات ملک، نحوه تخصیص واحدها، تعهدات طرفین و وضعیت حقوقی انتقال‌ها نیز باید متناسب با پروژه بررسی شوند.

جمع‌بندی؛ سهم مالک و سازنده چگونه تعیین می‌شود؟

سهم مالک و سازنده در مشارکت در ساخت یک درصد ثابت و از پیش تعیین‌شده ندارد.

این سهم باید با توجه به مجموعه‌ای از عوامل از جمله:

• ارزش ملک و آورده مالک
• هزینه و سرمایه مورد نیاز ساخت
• تعهدات سازنده
• شرایط و ظرفیت ساخت ملک
• تعداد و متراژ واحدها
• کیفیت ساختمان
• هزینه‌های پروژه
• بلاعوض و سایر توافقات مالی
• نحوه تقسیم واحدها، پارکینگ و انباری
• ریسک‌ها و تعهدات هر یک از طرفین

تعیین شود.

مهم‌تر از خود درصد نیز این است که مشخص شود این درصد دقیقاً چگونه در ساختمان اجرا خواهد شد.

بنابراین عبارت «سهم مالک ۶۰ درصد و سهم سازنده ۴۰ درصد» به‌تنهایی قرارداد کاملی ایجاد نمی‌کند. باید مشخص شود هر طرف دقیقاً چه واحدها و حقوقی دریافت می‌کند و در صورت تغییر متراژ، تعداد واحدها یا شرایط پروژه چه سازوکاری اجرا خواهد شد.

اگر برای تنظیم چنین توافقی به یک متن آماده نیاز دارید، می‌توانید در ایران کارگاه نمونه قرارداد مشارکت در ساخت PDF و Word را مشاهده کنید و متن کامل قرارداد را بررسی نمایید.