شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و موارد مهم آن
شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و موارد مهم آن
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین قراردادهای حوزه املاک و ساختمان است که معمولاً مالک و سازنده را برای انجام یک پروژه ساختمانی، برای مدت مشخص و با تعهدات متعدد در برابر یکدیگر قرار می‌دهد.
اما اگر یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، پروژه با تأخیر جدی مواجه شود، سازنده از ادامه کار خودداری کند یا مالک تعهدات اساسی خود را انجام ندهد، این سؤال مطرح می‌شود که آیا می‌توان قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کرد؟
پاسخ به این سؤال همیشه یکسان نیست؛ زیرا حق فسخ ممکن است از شروط خود قرارداد، قانون یا شرایط خاص ایجادشده در جریان اجرای قرارداد ناشی شود.
بنابراین، صرف نارضایتی یکی از طرفین یا ایجاد اختلاف، به‌تنهایی به معنای وجود حق فسخ نیست. قرارداد باید از ابتدا به شکلی تنظیم شود که موارد تخلف، ضمانت اجرا و شرایط اعمال فسخ تا حد امکان روشن باشد.
برای مطالعه بیشتر میتوانید مقالات زیر را مطالعه نمایید:
تعهدات مالک و سازنده در قراردا مشارکت در ساخت
سهم مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه مشخص میشوند؟
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
فسخ به معنای برهم زدن قرارداد با استفاده از یک حق قانونی یا قراردادی است.
قراردادهای مشارکت در ساخت معمولاً برای مدت مشخصی منعقد میشوند و طرفین نمی‌توانند صرفاً به دلیل تغییر نظر خود، یک‌طرفه قرارداد را برهم بزنند؛ مگر اینکه چنین حقی در قرارداد پیش‌بینی شده باشد یا قانون چنین حقی را ایجاد کرده باشد.
ماده ۲۱۹ قانون مدنی نیز اصل را بر لازم‌الاتباع بودن قرارداد قرار داده و فسخ را در صورت وجود رضایت طرفین یا علت قانونی امکان‌پذیر می‌داند.
به همین دلیل، یکی از مهم‌ترین بخش‌های قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین دقیق مواردی است که در صورت وقوع آنها، طرف مقابل حق فسخ خواهد داشت.
مهم‌ترین شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
شرایط فسخ در هر قرارداد باید متناسب با پروژه تعیین شود، اما برخی موارد در قراردادهای مشارکت در ساخت اهمیت بیشتری دارند.
۱. تأخیر جدی سازنده در شروع عملیات ساختمانی
یکی از موارد مهم، خودداری سازنده از شروع عملیات در موعد مقرر است.
برای مثال، اگر در قرارداد مقرر شده باشد که سازنده ظرف مدت مشخصی پس از تحویل ملک، عملیات تخریب یا ساخت را آغاز کند و وی بدون دلیل موجه از انجام این تعهد خودداری کند، باید ضمانت اجرای این تخلف در قرارداد مشخص شده باشد.
بهتر است قرارداد فقط عبارت کلی «تأخیر موجب فسخ است» را نداشته باشد، بلکه مهلت، نحوه تشخیص تأخیر و آثار آن نیز مشخص شود.
۲. تأخیر غیرموجه در اجرای پروژه
ساخت ساختمان معمولاً دارای زمان‌بندی مشخصی است.
اگر سازنده متعهد شده باشد پروژه را در مدت معینی به پایان برساند، تأخیر قابل توجه و غیرموجه می‌تواند یکی از مهم‌ترین موضوعات اختلاف میان مالک و سازنده باشد.
به همین دلیل بهتر است در قرارداد موارد زیر دقیقاً تعیین شود:
- تاریخ شروع پروژه
- مدت اجرای عملیات
- تاریخ تقریبی پایان ساخت
- مراحل مختلف پروژه
- مهلت‌های مربوط به اخذ مجوزها
- مهلت تحویل ساختمان
- وجه التزام تأخیر
- شرایطی که موجب تمدید مدت قرارداد می‌شود
- آثار تأخیر اساسی و طولانی‌مدت
وجود چنین جزئیاتی باعث می‌شود در زمان اختلاف، مشخص باشد که آیا صرفاً با یک تأخیر مواجه هستیم یا تخلفی رخ داده که می‌تواند مبنای استفاده از حق فسخ قرار گیرد.
۳. رها کردن پروژه توسط سازنده
یکی از جدی‌ترین تخلفاتی که ممکن است در قرارداد مشارکت در ساخت رخ دهد، نیمه‌کاره رها کردن پروژه است.
برای مثال، سازنده عملیات ساختمانی را آغاز کرده اما پس از مدتی بدون توافق با مالک، کار را متوقف کرده و پروژه را ادامه نمی‌دهد.
در چنین شرایطی باید بررسی شود که:
- توقف کار چه مدت ادامه داشته است؟
- علت توقف چه بوده است؟
- آیا توقف ناشی از تخلف سازنده است؟
- آیا قرارداد برای چنین وضعیتی حق فسخ پیش‌بینی کرده است؟
- آیا امکان الزام سازنده به ادامه کار وجود دارد؟
- خسارت ناشی از توقف پروژه چگونه محاسبه می‌شود؟
بنابراین بهتر است رها کردن پروژه و توقف غیرموجه عملیات ساختمانی به‌صورت روشن در قرارداد تعیین تکلیف شود.
۴. تأمین نکردن آورده یا هزینه‌های تعهدشده توسط سازنده
در قرارداد مشارکت در ساخت، آورده سازنده معمولاً شامل سرمایه، هزینه‌های ساخت، مدیریت پروژه و سایر هزینه‌هایی است که مطابق قرارداد بر عهده او قرار گرفته است.
اگر سازنده متعهد شده باشد هزینه‌های مشخصی را پرداخت کند اما از انجام آن خودداری کند، این موضوع می‌تواند نقض تعهد قراردادی محسوب شود.
البته برای اینکه چنین تخلفی بتواند مبنای فسخ قرار گیرد، باید شرایط و ضمانت اجرای آن در قرارداد یا قانون قابل استناد باشد.
در تنظیم قرارداد بهتر است مشخص شود:
عدم تأمین هزینه‌های پروژه تا چه حد و پس از چه مهلتی، چه ضمانت اجرایی خواهد داشت؟
این موضوع از اختلافات آینده جلوگیری می‌کند.
۵. ساخت برخلاف مشخصات فنی و مصالح توافق‌شده
کیفیت ساختمان در قرارداد مشارکت در ساخت اهمیت بسیار زیادی دارد.
اگر در قرارداد مشخص شده باشد که ساختمان با مصالح، تجهیزات یا مشخصات فنی معینی ساخته شود، اجرای پروژه برخلاف این توافق می‌تواند نقض تعهد قراردادی باشد.
برای مثال:
- استفاده از مصالح متفاوت
- کاهش کیفیت مصالح
- تغییر نقشه بدون مجوز
- تغییر تعداد واحدها
- تغییر پارکینگ یا انباری
- تغییر متراژ یا مشخصات فنی
- حذف تجهیزات توافق‌شده
بهتر است مشخصات فنی در یک پیوست دقیق و قابل استناد درج شود تا در صورت اختلاف، امکان مقایسه تعهد سازنده با عملکرد واقعی وجود داشته باشد.
۶. انتقال یا واگذاری حقوق سازنده برخلاف قرارداد
یکی دیگر از موارد مهمی که باید در قرارداد تعیین تکلیف شود، انتقال حقوق و تعهدات سازنده به شخص ثالث است.
اگر قرارداد مشارکت در ساخت، انتقال قرارداد یا واگذاری حقوق سازنده را بدون رضایت مالک ممنوع کرده باشد، انجام چنین اقدامی می‌تواند موجب ایجاد اختلاف و در صورت تحقق شرایط قراردادی، استفاده از ضمانت اجرای پیش‌بینی‌شده شود.
بنابراین بهتر است در قرارداد مشخص شود:
- آیا سازنده حق انتقال قرارداد دارد؟
- آیا می‌تواند پروژه را به شخص دیگری واگذار کند؟
- آیا می‌تواند شریک جدید وارد پروژه کند؟
- آیا فروش یا پیش‌فروش واحدها مجاز است؟
- برای هرکدام رضایت چه کسی لازم است؟
این موارد به‌خصوص در پروژه‌های بزرگ اهمیت زیادی دارند.
آیا تخلف از قرارداد همیشه باعث فسخ می‌شود؟
خیر.
این یکی از مهم‌ترین نکاتی است که هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید به آن توجه کرد.
وجود تخلف الزاماً به این معنی نیست که طرف مقابل در هر شرایطی می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
برای نمونه، در مورد برخی شروط فعل، قانون مدنی ابتدا امکان درخواست اجبار متعهد به انجام شرط را مطرح می‌کند و در شرایطی که اجبار ممکن نباشد، حق فسخ ایجاد می‌شود. مواد ۲۳۷ تا ۲۴۰ قانون مدنی در این زمینه قابل توجه‌اند.
بنابراین باید بین این موارد تفاوت قائل شد:
تخلف از تعهد → ضمانت اجرای قراردادی یا قانونی → در صورت وجود شرایط، حق فسخ
نه اینکه:
هر تخلف → فسخ فوری قرارداد
موارد فسخ از طرف مالک
در قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است برای مالک، در صورت وقوع تخلفات اساسی از سوی سازنده، حق فسخ پیش‌بینی شود.
از جمله موارد قابل پیش‌بینی:
- عدم شروع ساخت در موعد مقرر
- تأخیر اساسی در پروژه
- رها کردن عملیات ساختمانی
- عدم تأمین هزینه‌های تعهدشده
- ساخت برخلاف مشخصات فنی اساسی
- انجام اقدامات ممنوع‌شده در قرارداد
- انتقال حقوق یا تعهدات برخلاف توافق
- نقض سایر شروطی که در قرارداد برای آنها حق فسخ تعیین شده است
البته هر مورد باید متناسب با شرایط واقعی پروژه و متن قرارداد تنظیم شود.
موارد فسخ از طرف سازنده
حق فسخ نباید فقط برای مالک پیش‌بینی شود.
مالک نیز ممکن است تعهدات اساسی داشته باشد و عدم انجام آنها اجرای پروژه را برای سازنده غیرممکن یا بسیار دشوار کند.
برای مثال:
- تحویل ندادن ملک در موعد مقرر
- وجود موانع اساسی حقوقی یا ثبتی که مانع اجرای پروژه شود
- خودداری از همکاری‌های قراردادی لازم
- انجام ندادن تعهداتی که برای اخذ مجوزها یا اجرای پروژه بر عهده مالک گذاشته شده است
- جلوگیری غیرموجه از اجرای تعهدات سازنده
بنابراین قرارداد حرفه‌ای باید تعادل حقوق و ضمانت اجراهای مالک و سازنده را رعایت کند.
تفاوت فسخ، اقاله و انفساخ قرارداد
این سه مفهوم نباید با یکدیگر اشتباه گرفته شوند.
فسخ
یکی از طرفین یا دارنده حق فسخ، بر اساس حق قانونی یا قراردادی، قرارداد را برهم می‌زند.
اقاله
هر دو طرف با توافق یکدیگر قرارداد را خاتمه می‌دهند.
انفساخ
قرارداد در اثر تحقق یک وضعیت یا سبب قانونی، بدون اینکه لزوماً یکی از طرفین به‌تنهایی آن را فسخ کند، منحل می‌شود.
شناخت این تفاوت‌ها در قرارداد مشارکت در ساخت اهمیت دارد؛ زیرا آثار حقوقی هرکدام می‌تواند متفاوت باشد.
در صورت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت تکلیف ساختمان و هزینه‌ها چه می‌شود؟
این قسمت از قرارداد اهمیت بسیار زیادی دارد.
فرض کنید سازنده بخشی از ساختمان را احداث کرده و سپس قرارداد بر اساس یک حق فسخ قراردادی منحل شود.
در این حالت، اختلاف ممکن است فقط درباره اصل فسخ نباشد؛ بلکه موضوعات دیگری نیز مطرح شود، از جمله:
- هزینه‌های انجام‌شده توسط سازنده
- ارزش عملیات ساختمانی انجام‌شده
- مصالح موجود در پروژه
- خسارت‌های طرفین
- وضعیت ملک
- تعهدات باقی‌مانده
- اسناد و مدارک پروژه
- تکلیف اشخاص ثالث
به همین دلیل بهتر است قرارداد از ابتدا برای آثار مالی و اجرایی فسخ نیز راهکار مشخصی داشته باشد.
اگر سازنده واحدی را پیش‌فروش کرده باشد چه می‌شود؟
این موضوع بسیار حساس است و نباید در قرارداد مشارکت در ساخت نادیده گرفته شود.
قانون پیش‌فروش ساختمان، قراردادهایی را که مالک رسمی زمین با شخص دیگری برای مشارکت در ساخت منعقد می‌کند و همچنین برخی قراردادهای مرتبط با ساخت و تحویل واحد مشخص را در چارچوب تعریف قانونی خود قرار داده است.
همچنین درباره اثر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بر قراردادهای منعقدشده با اشخاص ثالث، موضوعات حقوقی پیچیده‌ای وجود دارد و نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۵۲۱ اداره کل حقوقی قوه قضاییه، در یک فرض مشخص، فسخ بعدی قرارداد مشارکت را موجب انحلال خودکار معامله دوم ندانسته است.
بنابراین اگر سازنده اجازه پیش‌فروش یا انتقال حقوقی از پروژه را داشته باشد، نباید تصور کرد که با فسخ قرارداد اصلی، تمام قراردادهای بعدی خودبه‌خود از بین می‌روند.
این موضوع یکی از دلایل مهمی است که قرارداد مشارکت در ساخت باید با دقت بسیار بیشتری تنظیم شود.
قبل از امضای قرارداد مشارکت در ساخت چه مواردی را برای فسخ مشخص کنیم؟
پیشنهاد می‌شود در قرارداد، حداقل موارد زیر به‌صورت روشن بررسی و تعیین تکلیف شود:
- مدت دقیق قرارداد
- تاریخ شروع عملیات
- برنامه زمان‌بندی ساخت
- مهلت‌های انجام تعهدات مالک
- مهلت‌های انجام تعهدات سازنده
- میزان و نحوه تأمین هزینه‌های ساخت
- شرایط تأخیر
- وجه التزام تأخیر
- موارد رها کردن پروژه
- کیفیت و مشخصات مصالح
- نحوه نظارت بر ساخت
- شرایط انتقال حقوق قرارداد
- شرایط پیش‌فروش
- موارد ایجاد حق فسخ برای مالک
- موارد ایجاد حق فسخ برای سازنده
- مهلت رفع تخلف
- نحوه اعلام و اعمال فسخ
- تکلیف هزینه‌ها و خسارت‌ها پس از فسخ
- وضعیت عملیات ساختمانی انجام‌شده
- تکلیف قراردادهای منعقدشده با اشخاص ثالث
آیا قرارداد مشارکت در ساخت ساده برای چنین پروژه‌ای کافی است؟
در پروژه‌های ساختمانی، قرارداد مشارکت در ساخت فقط یک توافق ساده درباره «درصد مالک و سازنده» نیست.
این قرارداد مجموعه‌ای از تعهدات مالی، فنی، اجرایی، ملکی و حقوقی را در بر می‌گیرد.
هرچه قرارداد درباره این موضوعات دقیق‌تر باشد، در صورت بروز اختلاف، امکان استناد به مفاد آن بیشتر خواهد بود. از سوی دیگر، مواد ۲۱۹ تا ۲۲۱ قانون مدنی نیز اهمیت تعهدات قراردادی و مسئولیت ناشی از تخلف از تعهد را نشان می‌دهد.
به همین دلیل، هنگام تنظیم قرارداد باید فقط به نمونه‌های کوتاه و عمومی اکتفا نکرد و موارد متناسب با ملک، پروژه، آورده طرفین، سهم‌ها، زمان‌بندی، کیفیت ساخت و ضمانت اجراها را مشخص کرد.
جمع‌بندی
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت موضوعی نیست که بتوان برای تمام پروژه‌ها یک نسخه یکسان برای آن ارائه کرد.
حق فسخ ممکن است بر اساس شرط قراردادی یا مقررات قانونی ایجاد شود و صرف وقوع هر تخلفی لزوماً به معنای ایجاد حق فسخ فوری نیست.
از مهم‌ترین موضوعاتی که باید در قرارداد پیش‌بینی شوند می‌توان به تأخیر سازنده، رها کردن پروژه، عدم تأمین هزینه‌ها، تخلف از مشخصات فنی، انتقال غیرمجاز حقوق، عدم انجام تعهدات مالک و آثار مالی و اجرایی فسخ اشاره کرد.
اگر این موارد قبل از امضای قرارداد به‌صورت دقیق تعیین شوند، احتمال ایجاد اختلافات جدی در طول پروژه کاهش پیدا می‌کند.
اگر به دنبال یک نمونه آماده و کامل هستید، میتوانید از صفحه قرارداد مشارکت در ساخت PDF و Word استفاده کنید و پیش از امضا، بندهای مربوط به تعهدات، ضمانت اجرا، فسخ و شرایط اختصاصی پروژه را با دقت بررسی کنید.
مطالب زیر را حتما مطالعه کنید
دیدگاهتان را بنویسید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.
2 دیدگاه
به گفتگوی ما بپیوندید و دیدگاه خود را با ما در میان بگذارید.