هزینه‌های ساخت در قرارداد مشارکت در ساخت بر عهده کیست؟
هزینه‌های ساخت در قرارداد مشارکت در ساخت بر عهده کیست؟
یکی از مهم‌ترین موضوعات پیش از امضای قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین مسئولیت پرداخت هزینه‌های پروژه است. هزینه جواز ساخت، تخریب ساختمان، عوارض شهرداری، بیمه، خرید مصالح، دستمزد نیروهای اجرایی و انشعابات می‌تواند بخش قابل‌توجهی از سرمایه موردنیاز پروژه را تشکیل دهد. اگر این هزینه‌ها از ابتدا به‌درستی مشخص نشوند، ممکن است مالک و سازنده در طول اجرای پروژه با اختلافات مالی جدی مواجه شوند.
هزینه‌های ساخت در قرارداد مشارکت در ساخت معمولاً بر عهده سازنده قرار می‌گیرد؛ اما مسئولیت قطعی هر هزینه به مفاد قرارداد، توافق طرفین و مقررات مربوط بستگی دارد. بنابراین، مالک نباید صرفاً به توافق شفاهی یا عبارت کلی «تمام هزینه‌های ساخت بر عهده سازنده است» اکتفا کند.
اگر قصد دارید پیش از امضای قرارداد، ابعاد مختلف این توافق را بررسی کنید، مقاله قرارداد مشارکت در ساخت | نمونه فرم خام Word و PDF را نیز مطالعه کنید.
هزینه‌های ساخت در قرارداد مشارکت در ساخت شامل چه مواردی است؟
هزینه‌های مشارکت در ساخت فقط به خرید مصالح و اجرای ساختمان محدود نمی‌شوند. برخی هزینه‌ها پیش از شروع عملیات ساختمانی ایجاد می‌شوند و برخی دیگر در مراحل اجرا، تکمیل ساختمان و دریافت اسناد موردنیاز پرداخت خواهند شد.
مهم‌ترین هزینه‌هایی که باید در قرارداد تعیین تکلیف شوند عبارت‌اند از:
- هزینه اخذ پروانه ساختمانی و مجوزهای لازم
- هزینه تخریب ساختمان قدیمی و آماده‌سازی زمین
- عوارض شهرداری و سایر هزینه‌های قانونی مرتبط
- هزینه طراحی، نقشه‌کشی و خدمات مهندسی
- هزینه خرید مصالح، دستمزد کارگران و اجرای ساختمان
- هزینه بیمه‌های الزامی و پوشش‌های بیمه‌ای مورد توافق
- هزینه انشعابات آب، برق، گاز و سایر خدمات
- هزینه‌های مربوط به پایان کار، تفکیک و اسناد، با توجه به توافق و مقررات
- هزینه تغییر نقشه، تغییر مشخصات فنی و عملیات اضافی
- هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده و افزایش قیمت مصالح و دستمزدها
این فهرست باید متناسب با وضعیت ملک و مشخصات پروژه تکمیل شود. همچنین باید میان شخصی که هزینه را پرداخت می‌کند و شخصی که از نظر قانونی در برابر مرجع مربوط مسئول است، تفاوت قائل شد.
۱. هزینه جواز ساخت و عوارض شهرداری بر عهده کیست؟
هزینه اخذ پروانه ساختمانی و عوارض مربوط به احداث بنا از مهم‌ترین هزینه‌های اولیه پروژه هستند. در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، پرداخت این هزینه‌ها بر عهده سازنده گذاشته می‌شود؛ زیرا سازنده معمولاً مسئول تأمین هزینه‌های اجرایی و پیگیری مراحل ساخت است.
بااین‌حال، لازم است قرارداد به‌روشنی مشخص کند که چه کسی مسئول پرداخت هزینه‌های مجوز، عوارض و سایر مبالغ مطالبه‌شده از سوی مراجع مربوط است.
برای جلوگیری از اختلاف، موارد زیر را مشخص کنید:
- مسئول پیگیری اخذ پروانه ساختمانی چه کسی است؟
- هزینه‌های معمول اخذ مجوز بر عهده کدام طرف قرار دارد؟
- اگر به دلیل وضعیت قبلی ملک یا وجود تخلف ساختمانی، هزینه‌ای مطالبه شود، چه کسی مسئول پرداخت آن است؟
- اگر ضوابط پروژه تغییر کند یا مجوز جدیدی لازم باشد، هزینه اضافی چگونه پرداخت خواهد شد؟
توجه کنید که توافق مالک و سازنده درباره پرداخت هزینه‌ها لزوماً مسئولیت قانونی آن‌ها را در برابر شهرداری یا سایر مراجع تغییر نمی‌دهد.
۲. هزینه تخریب ساختمان در مشارکت در ساخت با کیست؟
در پروژه‌هایی که ساختمان قدیمی باید تخریب شود، هزینه تخریب، حمل نخاله، ایمن‌سازی محل و آماده‌سازی زمین باید پیش از شروع عملیات مشخص شود.
اگر توافق بر این است که سازنده تمام هزینه‌های تخریب را پرداخت کند، بهتر است این موضوع صریحاً در قرارداد درج شود. همچنین باید درباره هزینه‌های احتمالی ناشی از وجود تأسیسات غیرمنتظره، مشکلات فنی یا شرایط خاص ملک تعیین تکلیف شود.
برای مثال، اگر در زمان تخریب مشخص شود که عملیات بیشتری از برآورد اولیه لازم است، باید معلوم باشد که هزینه اضافی بر عهده چه کسی خواهد بود و چگونه تأیید می‌شود.
۳. هزینه مصالح و اجرای ساختمان بر عهده سازنده است؟
در الگوی رایج مشارکت در ساخت، سازنده تأمین مالی و اجرای عملیات ساختمانی را مطابق تعهدات خود بر عهده می‌گیرد. این مسئولیت معمولاً شامل خرید مصالح، پرداخت دستمزد عوامل اجرایی و هزینه پیمانکاران است.
بااین‌حال، تعیین مسئول پرداخت هزینه‌ها بدون مشخص‌کردن کیفیت و حدود کار ممکن است کافی نباشد. برای مثال، اگر مالک درخواست تغییر نوع مصالح یا افزایش سطح کیفیت تجهیزات را داشته باشد، باید مشخص شود که هزینه این تغییر چگونه محاسبه می‌شود.
بهتر است قرارداد درباره کیفیت مصالح، نحوه تأیید تغییرات، هزینه اصلاح کارهای معیوب و مسئولیت هزینه‌های اضافی توضیح روشنی داشته باشد.
برای آشنایی بیشتر با مسئولیت‌های طرفین، مقاله تعهدات مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت را مطالعه کنید.
۴. هزینه بیمه ساختمان و حوادث کارگاهی بر عهده کیست؟
در پروژه‌های ساختمانی احتمال وقوع حوادث کارگاهی، خسارت به اشخاص ثالث و آسیب به املاک مجاور وجود دارد. به همین دلیل، لازم است بیمه‌های الزامی و سایر پوشش‌های موردنیاز پروژه بررسی شوند.
در قرارداد باید مشخص شود که تهیه بیمه‌نامه‌های لازم، پرداخت حق بیمه، تمدید بیمه‌نامه‌ها و پیگیری امور مربوط به آن‌ها بر عهده چه کسی است.
همچنین باید توجه داشت که توافق خصوصی مالک و سازنده نمی‌تواند الزامات قانونی بیمه یا حقوق اشخاص ثالث را از بین ببرد. بنابراین، تعهدات قراردادی باید با مقررات مربوط هماهنگ باشند.
۵. هزینه انشعابات آب، برق و گاز با چه کسی است؟
هزینه انشعابات ممکن است شامل نصب انشعاب جدید، افزایش ظرفیت، جابه‌جایی تأسیسات و اصلاح شبکه‌های موجود باشد.
در قرارداد مشارکت در ساخت بهتر است میان هزینه‌های مربوط به انشعابات قبلی ملک و هزینه‌های موردنیاز ساختمان جدید تفاوت گذاشته شود.
برای مثال، اگر ساختمان جدید به دلیل افزایش تعداد واحدها به ظرفیت بیشتری برای انشعابات نیاز داشته باشد، باید مشخص شود که هزینه این افزایش ظرفیت را چه کسی پرداخت می‌کند.
۶. افزایش قیمت مصالح و هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده بر عهده کیست؟
یکی از مهم‌ترین زمینه‌های اختلاف در مشارکت در ساخت، افزایش هزینه‌ها پس از امضای قرارداد است. افزایش قیمت آهن‌آلات، سیمان، تجهیزات تأسیساتی و دستمزدها ممکن است هزینه نهایی پروژه را به میزان قابل‌توجهی تغییر دهد.
بااین‌حال، افزایش قیمت‌ها به‌تنهایی به این معنا نیست که سازنده در همه شرایط می‌تواند مبلغ بیشتری از مالک مطالبه کند. این موضوع به مفاد قرارداد، حدود تعهدات مالی و شرایط ایجاد هزینه اضافی بستگی دارد.
برای مدیریت این ریسک، قرارداد باید موارد زیر را روشن کند:
۱. آیا هزینه ساخت به‌صورت مقطوع تعیین شده است یا سازوکار دیگری برای تغییر هزینه‌ها وجود دارد؟
۲. چه تغییراتی خارج از تعهدات اولیه سازنده محسوب می‌شوند؟
۳. آیا اجرای عملیات اضافی به تأیید کتبی طرفین نیاز دارد؟
۴. هزینه تغییرات چگونه برآورد و مستند می‌شود؟
۵. در صورت اختلاف درباره هزینه اضافی، چه روشی برای حل اختلاف پیش‌بینی شده است؟
تعیین این موارد از ابتدا می‌تواند احتمال اختلافات مالی در میانه پروژه را کاهش دهد.
۷. آیا مالک علاوه بر زمین باید هزینه ساخت را هم پرداخت کند؟
در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، مالک زمین و ملک موجود را برای اجرای پروژه در اختیار سازنده قرار می‌دهد و سازنده نیز هزینه‌های ساخت را مطابق قرارداد تأمین می‌کند. بااین‌حال، طرفین می‌توانند درباره پرداخت برخی هزینه‌ها یا تقسیم تعهدات مالی توافق کنند.
برای تشخیص مسئولیت واقعی مالک، باید متن قرارداد و تعهدات مالی طرفین بررسی شود؛ نه اینکه صرفاً از عنوان قرارداد یا درصد سهم هر طرف نتیجه‌گیری شود.
در این زمینه، موضوعاتی مانند سهم مالک و سازنده در مشارکت در ساخت چگونه تعیین می‌شود؟ و بلاعوض باید جداگانه بررسی شوند؛ زیرا سهم طرفین و مبلغ بلاعوض لزوماً تعیین‌کننده مسئول پرداخت تک‌تک هزینه‌های پروژه نیستند.
۸. هزینه‌های ساخت چه ارتباطی با بلاعوض و سهم مالک و سازنده دارد؟
در مشارکت در ساخت، سهم مالک و سازنده و مبلغ بلاعوض از موضوعات مهم اقتصادی قرارداد هستند؛ اما نباید آن‌ها را با تعهدات مربوط به پرداخت هزینه‌های ساخت یکسان دانست.
- سهم مالک و سازنده: نحوه تقسیم منافع و واحدهای پروژه بر اساس توافق.
- بلاعوض: مبلغی که مطابق توافق قراردادی از سوی سازنده به مالک پرداخت می‌شود.
- هزینه‌های ساخت: مخارج و تعهدات مالی مربوط به اجرای پروژه.
برای جلوگیری از اختلاف، لازم است هر یک از این موارد جداگانه در قرارداد مشخص شود و ارتباط آن‌ها با تعهدات مالی طرفین روشن باشد.
۹. اگر سازنده هزینه‌های توافق‌شده را پرداخت نکند، چه باید کرد؟
اگر سازنده از پرداخت هزینه‌ای که مطابق قرارداد بر عهده اوست خودداری کند، ابتدا باید مفاد قرارداد، اسناد هزینه، مکاتبات طرفین و مهلت‌های پرداخت بررسی شوند.
بسته به شرایط قرارداد و مقررات مربوط، ممکن است امکان مطالبه اجرای تعهد یا خسارت وجود داشته باشد. همچنین اگر برای تخلف، ضمانت‌اجرا یا وجه التزام تعیین شده باشد، شرایط استفاده از آن باید بررسی شود.
برای شناخت راهکارهای قراردادی مرتبط، مقالات زیر را مطالعه کنید:
- تضمین اجرای تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت؛ انواع و نکات مهم
- وجه التزام و خسارت تأخیر در قرارداد مشارکت در ساخت
- شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و موارد مهم آن
البته خودداری از پرداخت یک هزینه، در همه شرایط به‌معنای ایجاد حق فسخ فوری نیست؛ امکان فسخ یا مطالبه خسارت باید بر اساس قرارداد و مقررات قابل اجرا بررسی شود.
۱۰. چگونه هزینه‌های ساخت را در قرارداد مشارکت در ساخت مشخص کنیم؟
پیش از امضای قرارداد، بهتر است یک فهرست جامع از هزینه‌ها تهیه و مسئولیت هر مورد به‌صورت روشن تعیین شود.
چک‌لیست زیر می‌تواند در بررسی قرارداد مفید باشد:
تعیین مسئول پرداخت هزینه جواز ساخت و عوارض
تعیین مسئول هزینه تخریب و آماده‌سازی زمین
تعیین مسئول خرید مصالح و اجرای ساختمان
تعیین تکلیف هزینه بیمه‌ها و انشعابات
مشخص‌کردن مسئول هزینه‌های اضافی و پیش‌بینی‌نشده
تعیین روش تأیید تغییرات و هزینه‌های جدید
تعیین مهلت پرداخت و ضمانت‌اجرای تخلف
هماهنگ‌کردن تعهدات مالی با زمان‌بندی ساخت و انتقال سند
بررسی پیوست‌های فنی و مالی قرارداد پیش از امضا
همچنین لازم است تعهدات مربوط به تکمیل ساختمان، تحویل واحدها و انتقال اسناد با مسئولیت‌های مالی طرفین هماهنگ باشد. برای مثال، می‌توانید مقاله انتقال سند ملک به سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت را نیز بررسی کنید.
جمع‌بندی: هزینه‌های ساخت در قرارداد مشارکت در ساخت بر عهده کیست؟
در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، سازنده مسئول تأمین هزینه‌های اجرایی پروژه است؛ اما تعیین مسئول پرداخت هزینه‌های جواز، تخریب، عوارض، بیمه، انشعابات و مخارج پیش‌بینی‌نشده به متن قرارداد و مقررات مربوط بستگی دارد.
برای کاهش اختلاف، لازم است هزینه‌ها به‌صورت جزئی مشخص شوند، مسئول پرداخت هر مورد تعیین شود و برای تغییرات، افزایش هزینه‌ها و عدم انجام تعهدات، سازوکار روشنی در نظر گرفته شود.
اگر قصد تنظیم یا بررسی قرارداد را دارید، پیشنهاد می‌شود علاوه بر هزینه‌ها، تعهدات مالک و سازنده، ضمانت اجراها، زمان‌بندی ساخت و شرایط انتقال سند را نیز به‌صورت یکپارچه بررسی کنید.
برای شروع، به مقاله قرارداد مشارکت در ساخت | نمونه فرم خام Word و PDF مراجعه کنید و متن قرارداد را متناسب با شرایط پروژه خود بررسی کنید.
مطالب زیر را حتما مطالعه کنید
دیدگاهتان را بنویسید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.
1 دیدگاه
به گفتگوی ما بپیوندید و دیدگاه خود را با ما در میان بگذارید.