بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت چیست و چگونه تعیین می‌شود؟

بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت و مبلغ آن، همواره یکی از موضوعات پر چالشی است که معمولاً در مذاکرات بین مالک و سازنده مطرح می‌شود. بسیاری از مالکان می‌دانند که علاوه بر تعیین سهم مالک و سازنده، ممکن است مبلغی نیز از طرف سازنده به مالک پرداخت شود؛ اما دقیقاً نمی‌دانند بلاعوض چیست، چرا پرداخت می‌شود و چگونه باید میزان آن را تعیین کرد.

بلاعوض می‌تواند تأثیر قابل‌توجهی بر ارزش اقتصادی قرارداد داشته باشد. به همین دلیل، تعیین آن نباید صرفاً بر اساس یک عدد عرفی یا پیشنهاد سازنده انجام شود؛ بلکه لازم است ارزش ملک، هزینه‌های ساخت، سهم طرفین، شرایط پروژه و نحوه پرداخت در کنار یکدیگر بررسی شوند.

در این مقاله بررسی می‌کنیم بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت چیست، چه عواملی بر میزان آن اثر می‌گذارد، چگونه می‌توان آن را به‌صورت تقریبی محاسبه کرد و هنگام درج آن در قرارداد به چه نکاتی باید توجه داشت.

بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

بلاعوض در مشارکت در ساخت، مبلغی است که معمولاً سازنده به مالک پرداخت می‌کند و در بسیاری از پروژه‌ها برای ایجاد تعادل اقتصادی میان آورده مالک و آورده سازنده مورد توافق قرار می‌گیرد.

آورده مالک معمولاً شامل ارزش زمین یا ملک است و آورده سازنده می‌تواند شامل هزینه‌های ساخت، مدیریت پروژه، هزینه‌های اجرایی و سایر تعهداتی باشد که مطابق قرارداد بر عهده او قرار گرفته است.

در برخی پروژه‌ها، صرف تعیین درصدی مانند ۵۰-۵۰ یا ۶۰-۴۰ نمی‌تواند تمام تفاوت اقتصادی میان آورده‌های طرفین را منعکس کند. در چنین شرایطی ممکن است مبلغی تحت عنوان بلاعوض نیز مورد توافق قرار گیرد.

بنابراین، بلاعوض را نباید به‌عنوان یک مبلغ ثابت و قانونی برای تمام قراردادهای مشارکت در ساخت در نظر گرفت. میزان آن به شرایط اقتصادی و قراردادی هر پروژه وابسته است.

چرا در قرارداد مشارکت در ساخت بلاعوض تعیین می‌شود؟

فرض کنید مالک یک ملک با ارزش بالا را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و سازنده نیز هزینه ساخت ساختمان جدید را تأمین می‌کند.

ممکن است پس از بررسی ارزش زمین، هزینه ساخت و ارزش ساختمان نهایی، طرفین به این نتیجه برسند که تقسیم پروژه مثلاً ۶۰ درصد برای مالک و ۴۰ درصد برای سازنده باشد.

اما حتی با تعیین این درصد، ممکن است هنوز اختلافی میان ارزش آورده‌های طرفین وجود داشته باشد.

در چنین شرایطی، بلاعوض می‌تواند یکی از ابزارهای مالی برای تنظیم توافق اقتصادی میان مالک و سازنده باشد.

از طرف دیگر، در بعضی پروژه‌ها مالک برای تأمین هزینه اسکان خود در مدت تخریب و ساخت، نیاز به نقدینگی دارد و طرفین ممکن است درباره پرداخت مبلغی برای این دوره نیز توافق کنند. در منابع و عرف معاملاتی، این موضوع نیز گاهی با عنوان بلاعوض مطرح می‌شود.

آیا بلاعوض مبلغ ثابتی دارد؟

خیر.

یکی از اشتباهات رایج این است که تصور شود برای هر قرارداد مشارکت در ساخت، مثلاً به ازای هر متر مربع زمین باید مبلغ مشخصی به عنوان بلاعوض پرداخت شود.

چنین عدد ثابتی را نمی‌توان برای تمام پروژه‌ها تعیین کرد.

مبلغ بلاعوض می‌تواند تحت تأثیر عواملی مانند موارد زیر قرار گیرد:

• ارزش روز ملک
• موقعیت و منطقه ملک
• متراژ و مشخصات زمین
• تراکم و سطح ساخت قابل اخذ
• تعداد طبقات و واحدهای قابل احداث
• هزینه ساخت پروژه
• کیفیت و مشخصات ساختمان
• سهم مالک و سازنده
• مدت زمان اجرای پروژه
• هزینه‌های اخذ جواز و عوارض
• نحوه تقسیم واحدها
• شرایط بازار مسکن
• توان مالی و سابقه سازنده
• هزینه اسکان مالک در مدت ساخت

به همین دلیل، عددی که در یک پروژه منطقی است، الزاماً برای پروژه دیگری مناسب نیست.

بلاعوض چگونه تعیین می‌شود؟

برای تعیین بلاعوض، ابتدا باید ارزش واقعی آورده‌های طرفین مشخص شود.

۱. تعیین ارزش ملک مالک

اولین مرحله، تعیین ارزش روز ملک است.

این ارزش نباید صرفاً بر اساس قیمت یک ملک مشابه در آگهی‌های اینترنتی تعیین شود. موقعیت ملک، عرض گذر، مساحت، شکل زمین، وضعیت سند، تراکم، کاربری، شرایط منطقه و قابلیت ساخت می‌تواند بر ارزش آن تأثیر داشته باشد.

در پروژه‌های با ارزش بالا، استفاده از ارزیابی کارشناسی می‌تواند مبنای دقیق‌تری برای مذاکره ایجاد کند. برخی منابع تخصصی نیز بر ارزش‌گذاری دقیق ملک و برآورد هزینه‌های ساخت پیش از تعیین سهم طرفین تأکید کرده‌اند.

۲. برآورد هزینه ساخت

مرحله بعد، محاسبه هزینه واقعی پروژه است.

هزینه ساخت فقط شامل خرید مصالح نیست و ممکن است موارد مختلفی مانند:

• هزینه‌های اجرایی
• دستمزد
• مصالح
• طراحی و مهندسی
• مجوزها و عوارض
• بیمه
• مدیریت پروژه
• هزینه‌های اداری
• هزینه‌های مربوط به اسکان مالک در صورت توافق

را دربرگیرد.

بنابراین، برای محاسبه اقتصادی مشارکت، نباید فقط یک عدد ساده برای «هزینه ساخت هر متر» در نظر گرفت.

یک روش محاسباتی برای برآورد بلاعوض

در منابع تخصصی حوزه مشارکت در ساخت، فرمول‌هایی برای برآورد تقریبی بلاعوض ارائه شده است.

یکی از فرمول‌های رایج به شکل زیر بیان می‌شود:

بلاعوض = (سهم مالک × هزینه ساخت) − (سهم سازنده × ارزش ملک)

برای مثال فرض کنیم:

• ارزش ملک: ۳۰ میلیارد تومان
• هزینه ساخت: ۱۵ میلیارد تومان
• سهم مالک: ۶۰ درصد
• سهم سازنده: ۴۰ درصد

در این حالت:

بلاعوض = (۶۰٪ × ۱۵ میلیارد) − (۴۰٪ × ۳۰ میلیارد)

بلاعوض = ۹ − ۱۲ = ۳- میلیارد تومان

منفی بودن عدد به این معناست که با این فرض‌ها، نمی‌توان به سادگی نتیجه گرفت که سازنده باید ۳ میلیارد تومان بلاعوض به مالک پرداخت کند؛ بلکه نشان می‌دهد درصد مشارکت و ارزش‌گذاری آورده‌ها باید دوباره بررسی و با شرایط واقعی پروژه تطبیق داده شود.

این نکته بسیار مهم است: فرمول‌های موجود، ابزار تحلیل اقتصادی هستند و نباید به‌عنوان یک فرمول قانونی و قطعی برای تمام قراردادها تلقی شوند. منابع مختلف نیز تأکید کرده‌اند که میزان بلاعوض نهایتاً به شرایط پروژه و توافق طرفین وابسته است.

تفاوت بلاعوض با سهم مالک و سازنده چیست؟

این دو موضوع نباید با یکدیگر اشتباه گرفته شوند.

سهم مالک و سازنده مشخص می‌کند هر طرف چه میزان از ارزش یا واحدهای پروژه را دریافت خواهد کرد.

اما بلاعوض مبلغ یا امتیازی است که ممکن است برای ایجاد توازن اقتصادی میان شرایط معامله به آن اضافه شود.

برای مثال، ممکن است در قرارداد مقرر شود:

سهم مالک ۶۰ درصد و سهم سازنده ۴۰ درصد باشد و سازنده مبلغ مشخصی نیز به عنوان بلاعوض به مالک پرداخت کند.

بنابراین، بلاعوض جایگزین تعیین سهم نیست؛ بلکه می‌تواند یکی از اجزای توافق اقتصادی طرفین باشد.

آیا بلاعوض همیشه به مالک پرداخت می‌شود؟

خیر.

اگرچه در عرف معاملات مشارکت در ساخت، اصطلاح بلاعوض بیشتر درباره مبلغی که سازنده به مالک پرداخت می‌کند استفاده می‌شود، اما نتیجه محاسبات اقتصادی هر پروژه می‌تواند متفاوت باشد.

مهم این است که ابتدا ارزش آورده‌ها، هزینه ساخت، درصد مشارکت و تعهدات هر طرف مشخص شود و سپس درباره پرداخت یا عدم پرداخت مبلغ اضافی مذاکره شود.

بنابراین نباید صرفاً با شنیدن عباراتی مانند «این منطقه بلاعوض متری فلان مبلغ دارد» قرارداد را امضا کرد.

بلاعوض برای اسکان مالک در زمان ساخت

یکی از کاربردهای رایج بلاعوض، تأمین هزینه اسکان مالک در دوره ساخت است.

اگر مالک در ملکی که قرار است تخریب شود سکونت داشته باشد، پس از تخلیه ممکن است مجبور شود تا زمان تحویل ساختمان جدید، ملک دیگری اجاره کند.

در چنین شرایطی ممکن است طرفین توافق کنند سازنده مبلغی را بابت هزینه اسکان یا اجاره‌بهای این دوره پرداخت کند.

اما یک نکته بسیار مهم وجود دارد:

مشخص کنید این مبلغ دقیقاً بابت چه چیزی پرداخت می‌شود.

مثلاً در قرارداد روشن شود که:

• مبلغ بابت اسکان موقت است؛
• مبلغ یکجا پرداخت می‌شود یا اقساطی؛
• تاریخ هر پرداخت چیست؛
• در صورت تأخیر سازنده چه اتفاقی می‌افتد؛
• مدت پرداخت تا چه تاریخی ادامه دارد؛
• آیا مبلغ مذکور جزئی از بلاعوض مورد توافق است یا تعهد مالی جداگانه‌ای است.

این شفافیت می‌تواند از اختلافات بعدی جلوگیری کند.

نحوه پرداخت بلاعوض را دقیقاً در قرارداد بنویسید

صرف نوشتن عبارت:

«سازنده مبلغ … تومان به مالک به عنوان بلاعوض پرداخت می‌نماید.»

ممکن است برای یک قرارداد دقیق کافی نباشد.

بهتر است موارد زیر مشخص شود:

مبلغ دقیق

عدد مبلغ باید هم به عدد و هم ترجیحاً به حروف نوشته شود.

زمان پرداخت

مثلاً:

• هنگام امضای قرارداد
• هنگام تحویل ملک
• پس از دریافت جواز
• در چند مرحله

نحوه پرداخت

مشخص شود پرداخت نقدی، انتقال بانکی، چک یا روش دیگری است.

ضمانت پرداخت

اگر پرداخت مرحله‌ای است، برای هر مرحله تاریخ و ضمانت اجرای مشخص در نظر گرفته شود.

وضعیت مبلغ در صورت فسخ یا عدم ادامه پروژه

این موضوع نیز باید از ابتدا تعیین تکلیف شود تا در صورت اختلاف، طرفین درباره استرداد یا عدم استرداد مبالغ پرداختی دچار اختلاف نشوند.

آیا می‌توان بلاعوض را به صورت غیرنقدی تعیین کرد؟

در مذاکرات قراردادی ممکن است طرفین درباره امتیازات غیرنقدی نیز توافق کنند؛ برای مثال پرداخت هزینه مشخصی از سوی سازنده یا اختصاص یک امتیاز مشخص.

اما اگر چنین توافقی وجود دارد، نباید صرفاً با عبارت‌های کلی مانند «سازنده هزینه‌های مالک را پرداخت می‌کند» در قرارداد نوشته شود.

باید نوع هزینه، سقف مبلغ، زمان پرداخت و مسئول پرداخت مشخص باشد.

هرچه تعهد مالی دقیق‌تر نوشته شود، تفسیرهای متفاوت در آینده کمتر خواهد شد.

بلاعوض چه ارتباطی با قرارداد مشارکت در ساخت دارد؟

بلاعوض فقط یکی از اجزای اقتصادی قرارداد است.

یک قرارداد مشارکت در ساخت باید موضوعات بسیار بیشتری را مشخص کند؛ از جمله:

• مشخصات دقیق ملک
• آورده مالک
• آورده سازنده
• سهم هر طرف
• نحوه تقسیم واحدها
• پارکینگ و انباری
• مشخصات فنی ساختمان
• مصالح مورد استفاده
• زمان‌بندی ساخت
• تعهدات مالک
• تعهدات سازنده
• تضمین اجرای تعهدات
• شرایط تأخیر
• وجه التزام
• شرایط فسخ
• نحوه انتقال سند
• نحوه تحویل ساختمان

به همین دلیل، تعیین یک مبلغ مناسب برای بلاعوض به‌تنهایی نمی‌تواند یک قرارداد مشارکت را مناسب و کم‌ریسک کند.

همچنین قانون پیش‌فروش ساختمان در ماده ۱ اصلاحی، قراردادهایی را که مالک رسمی زمین با شخص دیگری برای مشارکت در ساخت منعقد می‌کند، در تعریف «پیش‌فروش ساختمان» قرار داده است؛ بنابراین بررسی ساختار حقوقی و الزامات قانونی قرارداد مشارکت در ساخت اهمیت ویژه‌ای دارد.

اشتباهات رایج در تعیین بلاعوض

۱. تعیین بلاعوض فقط بر اساس عرف منطقه

ممکن است یک عدد در یک محله رایج باشد اما با شرایط ملک شما تناسب نداشته باشد.

۲. بی‌توجهی به هزینه واقعی ساخت

اگر هزینه ساخت کمتر یا بیشتر از برآورد واقعی باشد، محاسبات اقتصادی مشارکت نیز تغییر می‌کند.

۳. مشخص نکردن زمان پرداخت

عبارت «بلاعوض پرداخت می‌شود» بدون تعیین زمان، می‌تواند منشأ اختلاف شود.

۴. توجه بیش از حد به مبلغ بلاعوض

گاهی یک سازنده مبلغ بلاعوض بالاتری پیشنهاد می‌دهد، اما تعهدات دیگری مانند کیفیت ساخت، زمان‌بندی یا تضمین‌ها ضعیف‌تر است.

۵. جدا کردن بلاعوض از کل اقتصاد قرارداد

بلاعوض باید در کنار سهم طرفین، هزینه ساخت، ارزش ملک و سایر تعهدات بررسی شود.

قبل از توافق درباره بلاعوض این موارد را بررسی کنید

قبل از امضای قرارداد مشارکت در ساخت، بهتر است حداقل این پرسش‌ها پاسخ داده شوند:

• ارزش واقعی ملک چقدر است؟
• هزینه واقعی ساخت پروژه چقدر برآورد شده است؟
• سهم مالک و سازنده بر چه مبنایی تعیین شده؟
• مبلغ بلاعوض دقیقاً بابت چیست؟
• مبلغ در چه تاریخی پرداخت می‌شود؟
• آیا بلاعوض مرحله‌ای است؟
• در صورت تأخیر در پرداخت چه ضمانتی وجود دارد؟
• هزینه اسکان مالک چگونه تأمین می‌شود؟
• در صورت تغییر شرایط پروژه، تکلیف بلاعوض چیست؟
• ارتباط بلاعوض با سهم طرفین در قرارداد چگونه تنظیم شده است؟
• در صورت فسخ یا عدم اجرای قرارداد، تکلیف مبالغ پرداخت‌شده چیست؟

آیا مبلغ بالاتر بلاعوض همیشه به معنی قرارداد بهتر است؟

خیر.

این یکی از مهم‌ترین نکاتی است که مالک باید به آن توجه کند.

فرض کنید سازنده «الف» مبلغ بیشتری به عنوان بلاعوض پیشنهاد می‌دهد، اما در مقابل، زمان ساخت طولانی‌تر، تضمین‌های ضعیف‌تر یا مشخصات فنی پایین‌تری ارائه می‌کند.

سازنده «ب» ممکن است بلاعوض کمتری پیشنهاد دهد، اما تعهدات مالی و اجرایی متفاوتی داشته باشد.

بنابراین مقایسه سازنده‌ها باید بر اساس مجموع شرایط اقتصادی و قراردادی انجام شود، نه فقط یک عدد.

جمع‌بندی

بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت مبلغی است که در برخی پروژه‌ها برای تنظیم بهتر شرایط اقتصادی قرارداد میان مالک و سازنده مورد توافق قرار می‌گیرد.

میزان آن عدد ثابتی ندارد و باید با توجه به ارزش ملک، هزینه ساخت، سهم طرفین، شرایط پروژه، مدت ساخت، تعهدات سازنده و سایر عوامل اقتصادی بررسی شود.

فرمول‌های موجود می‌توانند برای یک برآورد اولیه مفید باشند، اما نباید آن‌ها را فرمول قانونی و قطعی دانست. در نهایت، مبلغ و شرایط پرداخت بلاعوض باید به‌صورت شفاف در قرارداد درج شود.

از طرف دیگر، بلاعوض تنها یکی از اجزای قرارداد مشارکت در ساخت است و نباید باعث شود مالک از بررسی تعهدات سازنده، تضمین‌ها، زمان‌بندی، کیفیت ساخت، نحوه تقسیم واحدها و شرایط فسخ غافل شود.

اگر قصد تنظیم قرارداد دارید، پیشنهاد می‌شود پیش از امضا، متن کامل قرارداد مشارکت در ساخت  نمونه فرم خام PDF و Word را نیز بررسی کنید تا موضوعاتی مانند سهم مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، تعهدات مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، وجه التزام و خسارت تاخیر در قرارداد مشارکت در ساخت، زمان ساخت، شرایط فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت و نکات مهم قبل از امضای قرارداد مشارکت در ساخت را نیز مطالعه نمایید.