نحوه تقسیم واحدها و پارکینگ و انباری در قرارداد مشارکت در ساخت
نحوه تقسیم واحدها و پارکینگ و انباری در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟
نحوه تقسیم واحدها و پارکینگ و انباری در قرارداد مشارکت در ساخت و تعیین درصد سهم مالک و سازنده تنها بخش اول توافق است. پس از مشخص شدن سهم هر یک از طرفین، یکی از مهم‌ترین موضوعات این است که این سهم دقیقاً به کدام واحدها، طبقات، پارکینگ‌ها و انباری‌ها اختصاص پیدا می‌کند.
برای مثال، اگر سهم مالک ۶۰ درصد و سهم سازنده ۴۰ درصد باشد، آیا مالک باید ۶۰ درصد از تعداد واحدها را دریافت کند؟ اگر متراژ و ارزش واحدها متفاوت باشد چه باید کرد؟ پارکینگ‌های بهتر چگونه تقسیم می‌شوند؟ تکلیف انباری‌ها چیست؟
پاسخ به این پرسش‌ها باید تا حد امکان قبل از شروع ساخت و در متن قرارداد یا پیوست‌های آن مشخص شود؛ زیرا اختلاف درباره واحدها، پارکینگ و انباری یکی از موضوعاتی است که می‌تواند در مرحله تحویل ساختمان باعث اختلاف جدی میان مالک و سازنده شود.
در این مقاله، نحوه تقسیم واحدها، پارکینگ و انباری در قرارداد مشارکت در ساخت و نکاتی را که بهتر است هنگام تنظیم قرارداد در نظر گرفته شود بررسی می‌کنیم.
تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه انجام می‌شود؟
تقسیم واحدها معمولاً بر اساس سهم اقتصادی طرفین و ارزش نسبی واحدهای ساخته‌شده انجام می‌شود.
به عنوان مثال، فرض کنیم پس از ساخت، ساختمان دارای ۸ واحد باشد و سهم مالک و سازنده ۵۰ به ۵۰ تعیین شده باشد.
در نگاه اول ممکن است تصور شود هر طرف باید ۴ واحد دریافت کند؛ اما اگر چهار واحد از نظر متراژ، طبقه، نورگیری، جهت، تراس یا سایر ویژگی‌ها ارزش بیشتری داشته باشند، صرفاً تقسیم تعداد واحدها الزاماً تقسیم اقتصادی برابر ایجاد نمی‌کند.
بنابراین در پروژه‌هایی که واحدها از نظر ارزش تفاوت دارند، باید علاوه بر تعداد، ارزش نسبی واحدها نیز مورد توجه قرار گیرد.
آیا می‌توان واحدها را بر اساس طبقات تقسیم کرد؟
بله، یکی از روش‌های متداول این است که طبقات یا واحدهای مشخصی به مالک و سازنده اختصاص داده شود.
برای مثال:
- طبقه اول و سوم سهم مالک
- طبقه دوم و چهارم سهم سازنده
یا در یک ساختمان با تعداد واحد بیشتر، واحدهای مشخصی در هر طبقه به هر طرف اختصاص داده شوند.
اما این روش زمانی مناسب‌تر است که ارزش واحدهای اختصاص‌یافته به طرفین تا حد امکان متعادل باشد.
در نمونه قراردادهای مورد بررسی نیز روش‌هایی مانند اختصاص طبقات مشخص به هر یک از طرفین و تعیین دقیق شماره و موقعیت واحدها استفاده شده است.
نکته مهم: بهتر است صرفاً نوشته نشود «دو طبقه متعلق به مالک و دو طبقه متعلق به سازنده است». مشخصات دقیق واحدها باید تا حد امکان در قرارداد یا پیوست آن مشخص شود.
تقسیم واحدها بر اساس متراژ
روش دیگر، تقسیم بر اساس متراژ یا قدرالسهم است.
فرض کنید سهم مالک ۶۰ درصد و سهم سازنده ۴۰ درصد باشد. اگر مجموع زیربنای قابل تقسیم ۱۰۰۰ متر باشد، در یک محاسبه اولیه سهم مالک حدود ۶۰۰ متر و سهم سازنده حدود ۴۰۰ متر خواهد بود.
اما این محاسبه به‌تنهایی کافی نیست؛ زیرا:
۶۰۰ متر واحد مسکونی با ارزش‌های متفاوت، الزاماً معادل ۶۰۰ متر از واحدهای دیگر نیست.
برای مثال، یک واحد ۱۲۰ متری در طبقه چهارم با نورگیری مناسب ممکن است از یک واحد ۱۵۰ متری در طبقه اول ارزش بیشتری داشته باشد.
به همین دلیل، در زمان تقسیم باید عواملی مانند:
- متراژ
- طبقه
- جهت واحد
- نورگیری
- تعداد اتاق
- تراس
- موقعیت واحد
- پارکینگ
- انباری
- و ارزش نسبی هر واحد
در نظر گرفته شود.
حق انتخاب واحدها را در قرارداد مشخص کنید
یکی از موضوعاتی که گاهی نادیده گرفته می‌شود، حق انتخاب واحدها است.
ممکن است طرفین توافق کنند مالک ابتدا واحدهای خود را انتخاب کند و سپس سازنده واحدهای خود را انتخاب نماید؛ یا ترتیب دیگری مورد توافق قرار گیرد.
این موضوع بهتر است صریحاً در قرارداد نوشته شود.
برای مثال:
«حق انتخاب واحدهای متعلق به طرفین با اولویت … خواهد بود.»
همچنین بهتر است مشخص شود اگر چند مالک وجود دارد، ترتیب انتخاب هر یک از مالکان چگونه خواهد بود.
این موضوع زمانی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که چند مالک در ملک اولیه وجود داشته باشند.
اگر ارزش واحدها با یکدیگر برابر نباشد چه کنیم؟
این حالت در پروژه‌های واقعی بسیار رایج است.
فرض کنید مالک و سازنده باید هر کدام ۵۰ درصد پروژه را دریافت کنند، اما واحدهای نهایی دارای ارزش‌های متفاوتی هستند.
در این حالت می‌توان از روش‌های مختلف استفاده کرد:
روش اول: تقسیم واحدهای هم‌ارزش
واحدها به گونه‌ای تقسیم شوند که مجموع ارزش واحدهای هر طرف تقریباً برابر با سهم اقتصادی او باشد.
روش دوم: تعدیل نقدی
اگر یک طرف واحدهای باارزش‌تری دریافت کند، می‌توان مابه‌التفاوت ارزش را با پرداخت مبلغی جبران کرد.
روش سوم: ترکیب واحد و سهم مشاع
در بعضی پروژه‌ها بخشی از سهم به صورت واحدهای مشخص و بخشی به صورت سهم مشاع تعیین می‌شود.
اصل مهم این است که روش انتخاب‌شده در قرارداد شفاف باشد و طرفین بدانند در زمان تحویل ساختمان دقیقاً چه چیزی متعلق به آنها خواهد بود.
پارکینگ در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه تقسیم می‌شود؟
پارکینگ یکی از مهم‌ترین بخش‌های تقسیم پروژه است.
ممکن است دو واحد متراژ مشابه داشته باشند اما یکی دارای پارکینگ مناسب و دیگری فاقد پارکینگ باشد. بنابراین نمی‌توان پارکینگ را موضوعی فرعی تلقی کرد.
در مقررات مربوط به تفکیک آپارتمان‌ها، تعداد و محل پارکینگ‌ها باید مطابق پایان‌کار مشخص و در صورت‌مجلس تفکیکی درج شود. همچنین مقررات مربوط به ارتباط پارکینگ و واحد آپارتمان باید رعایت شود.
به همین دلیل بهتر است در قرارداد مشارکت در ساخت مشخص شود:
- تعداد کل پارکینگ‌ها
- تعداد پارکینگ سهم مالک
- تعداد پارکینگ سهم سازنده
- شماره یا موقعیت پارکینگ در صورت امکان
- مزاحم یا غیرمزاحم بودن
- نحوه تعیین پارکینگ در صورت تغییر نقشه
- تکلیف در صورت کاهش تعداد پارکینگ‌ها
آیا پارکینگ‌های بهتر باید ارزش‌گذاری شوند؟
بله، در برخی پروژه‌ها پارکینگ‌ها از نظر موقعیت تفاوت دارند.
برای مثال:
- پارکینگ مستقل
- پارکینگ مزاحم
- پارکینگ نزدیک ورودی
- پارکینگ با دسترسی دشوار
ممکن است ارزش یکسانی نداشته باشند.
بنابراین اگر طرفین بر اساس ارزش اقتصادی واحدها توافق کرده‌اند، بهتر است موقعیت پارکینگ نیز در ارزیابی سهم طرفین لحاظ شود.
به‌خصوص در ساختمان‌هایی که تعداد پارکینگ کمتر از تعداد واحدهاست، این موضوع اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.
تقسیم انباری در مشارکت در ساخت
انباری نیز باید همانند پارکینگ تعیین تکلیف شود.
بهتر است در قرارداد مشخص شود:
- تعداد انباری‌ها
- متراژ تقریبی
- محل قرارگیری
- انباری متعلق به هر واحد
- سهم مالک
- سهم سازنده
- نحوه تعیین انباری در صورت تغییر نقشه
مطابق مقررات تفکیک آپارتمان‌ها، مشخصات قسمت‌های اختصاصی و وابسته به آنها باید در اسناد مربوط به واحد درج شود و ضوابط انتقال پارکینگ و انباری نیز باید رعایت شود.
بنابراین بهتر است تقسیم انباری را به زمان تحویل موکول نکنید.
اگر تعداد پارکینگ یا انباری کمتر از پیش‌بینی قرارداد باشد چه می‌شود؟
این موضوع باید از ابتدا در قرارداد پیش‌بینی شود.
برای مثال ممکن است در مذاکرات اولیه تصور شود پروژه دارای ۸ واحد و ۸ پارکینگ خواهد بود، اما پس از طراحی و اخذ مجوز مشخص شود امکان تأمین همان تعداد پارکینگ وجود ندارد.
در چنین شرایطی اگر قرارداد درباره این وضعیت سکوت کرده باشد، احتمال اختلاف افزایش پیدا می‌کند.
بنابراین بهتر است مشخص شود:
اگر تعداد پارکینگ یا انباری کاهش پیدا کرد، مسئولیت و آثار مالی آن بر عهده چه کسی خواهد بود؟
همچنین باید مشخص شود اگر تغییر نقشه باعث افزایش یا کاهش تعداد واحدها شد، سهم طرفین چگونه اصلاح خواهد شد.
آیا مشاعات هم باید در قرارداد مشخص شوند؟
بله، اما باید میان قسمت اختصاصی و قسمت‌های مشترک تفاوت گذاشت.
طبق آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌هایی که مورد استفاده عموم شرکای ساختمان هستند، قسمت‌های مشترک محسوب می‌شوند و اصولاً نمی‌توان برای آنها حق انحصاری قائل شد.
بنابراین در قرارداد نباید بدون توجه به مقررات، فضاهای مشاع را مانند یک واحد اختصاصی میان مالک و سازنده تقسیم کرد.
در عین حال، باید وضعیت مواردی مانند:
- پارکینگ
- انباری
- راه‌پله
- آسانسور
- لابی
- حیاط
- پشت‌بام
- فضاهای تأسیساتی
با توجه به نقشه، پایان‌کار و مقررات مربوطه به‌صورت روشن بررسی شود.
تقسیم واحدها را به یک پیوست قرارداد تبدیل کنید
یکی از بهترین روش‌ها برای جلوگیری از اختلاف، تهیه جدول تقسیم واحدها و قراردادن آن به عنوان پیوست قرارداد مشارکت در ساخت است.
برای مثال:
| واحد | طبقه | جهت | متراژ تقریبی | مالکیت | پارکینگ | انباری |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ۱ | اول | شمالی | ۱۲۰ متر | مالک | ۱ | ۱ |
| ۲ | اول | جنوبی | ۱۳۰ متر | سازنده | ۲ | ۲ |
| ۳ | دوم | شمالی | ۱۲۰ متر | سازنده | ۳ | ۳ |
| ۴ | دوم | جنوبی | ۱۳۰ متر | مالک | ۴ | ۴ |
این جدول صرفاً نمونه ساختاری است و اعداد آن برای هر پروژه باید بر اساس نقشه و توافق واقعی طرفین تعیین شود.
در برخی نمونه قراردادهای مشارکت نیز تقسیم دقیق طبقات، واحدها، پارکینگ و انباری در متن قرارداد یا پیوست آن پیش‌بینی شده است.
اگر نقشه ساختمان بعداً تغییر کند چه می‌شود؟
این موضوع بسیار مهم است.
ممکن است نقشه اولیه با آنچه نهایتاً در شهرداری تصویب می‌شود تفاوت داشته باشد.
بنابراین بهتر است قرارداد مشخص کند اگر:
- تعداد طبقات تغییر کرد؛
- تعداد واحدها تغییر کرد؛
- متراژ واحدها تغییر کرد؛
- پارکینگ کم یا زیاد شد؛
- انباری‌ها تغییر کردند؛
- یا جانمایی واحدها تغییر کرد،
مبنای اصلاح سهم طرفین چه خواهد بود.
در غیر این صورت، ممکن است قرارداد در زمان امضا کاملاً روشن به نظر برسد اما پس از صدور نقشه نهایی، تقسیم واحدها با مشکل مواجه شود.
ارتباط تقسیم واحدها با سهم مالک و سازنده
تقسیم واحدها باید در ادامه همان توافقی باشد که درباره سهم مالک و سازنده انجام شده است.
اگر هنوز درباره این موضوع مطالعه نکرده‌اید، پیشنهاد می‌کنیم مقاله سهم مالک و سازنده در مشارکت در ساخت چگونه تعیین می‌شود؟ را نیز مطالعه کنید.
همچنین اگر در قرارداد مبلغی به عنوان بلاعوض تعیین شده است، لازم است اثر اقتصادی آن در کنار سهم طرفین بررسی شود. برای این موضوع می‌توانید مقاله بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت چیست و چگونه تعیین می‌شود؟ را بررسی کنید.
تقسیم واحدها باید در کنار مشخصات فنی قرارداد باشد
نحوه تقسیم واحدها به تنهایی کافی نیست.
فرض کنید مشخص شده یک واحد ۱۵۰ متری سهم مالک است؛ اما مشخص نشده ساختمان با چه کیفیتی ساخته خواهد شد.
در این حالت، هنوز بخش مهمی از موضوع قرارداد مبهم است.
به همین دلیل بهتر است تقسیم واحدها در کنار مشخصات فنی، نوع مصالح و کیفیت اجرای ساختمان تنظیم شود.
از طرف دیگر، زمان ساخت نیز اهمیت دارد. اگر تحویل واحدها در موعد مشخص انجام نشود، موضوع تأخیر سازنده مطرح می‌شود.
برای آشنایی با این موضوع می‌توانید به مقاله مدت زمان ساخت و تأخیر سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت مراجعه کنید.
اشتباهات رایج در تقسیم واحدها
چند اشتباه در این بخش بسیار رایج است:
۱. فقط نوشتن درصد مشارکت
مثلاً «سهم مالک ۶۰ درصد و سهم سازنده ۴۰ درصد است» بدون تعیین واحدها.
۲. تعیین واحد بدون توجه به ارزش آن
تعداد برابر واحدها الزاماً به معنی ارزش برابر نیست.
۳. مشخص نکردن پارکینگ
به‌خصوص در پروژه‌هایی که تعداد پارکینگ محدود است.
۴. موکول کردن تمام تصمیمات به زمان تحویل
این کار می‌تواند اختلافات زیادی ایجاد کند.
۵. مشخص نکردن تکلیف تغییر نقشه
اگر تعداد واحدها یا پارکینگ تغییر کند، باید از قبل راهکار مشخصی وجود داشته باشد.
۶. بی‌توجهی به اسناد نهایی ساختمان
تقسیم قراردادی باید در نهایت با نقشه‌های مصوب، پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی قابل تطبیق باشد.
چک‌لیست تقسیم واحدها، پارکینگ و انباری
قبل از امضای قرارداد مشارکت در ساخت، بررسی کنید که موارد زیر مشخص شده باشد:
تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده
طبقه هر واحد
جهت هر واحد
متراژ تقریبی
سهم مالک
سهم سازنده
ترتیب انتخاب واحدها
تعداد پارکینگ
شماره یا موقعیت پارکینگ‌ها در صورت امکان
وضعیت مزاحم یا غیرمزاحم بودن
تعداد انباری
متراژ و محل انباری
تکلیف تغییر نقشه
تکلیف کاهش یا افزایش واحدها
تکلیف کاهش یا افزایش پارکینگ
روش تعدیل اختلاف ارزش واحدها
نحوه انطباق تقسیم با پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی
جمع‌بندی
در قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین درصد سهم مالک و سازنده به‌تنهایی کافی نیست. باید مشخص شود این سهم در عمل به کدام واحدها، طبقات، پارکینگ‌ها و انباری‌ها تعلق خواهد گرفت.
هرچه واحدها از نظر متراژ و ارزش متفاوت‌تر باشند، اهمیت این موضوع بیشتر می‌شود.
بهترین روش این است که مشخصات واحدها، پارکینگ و انباری تا حد امکان در جدول یا پیوست مشخص قرارداد درج شود و برای تغییرات احتمالی نقشه، تعداد واحدها و پارکینگ نیز از ابتدا راهکار مشخصی تعیین شود.
اگر قصد تنظیم یا امضای قرارداد دارید، توصیه می‌شود این موارد را در کنار سایر بندهای مهم مانند تعهدات طرفین، مدت ساخت، تضمین‌ها و شرایط فسخ بررسی کنید.
برای مشاهده متن کامل‌تر و ساختاریافته‌تر، می‌توانید قرارداد مشارکت در ساخت | نمونه فرم خام PDF و Word را نیز بررسی کنید.
مطالب زیر را حتما مطالعه کنید
دیدگاهتان را بنویسید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.
1 دیدگاه
به گفتگوی ما بپیوندید و دیدگاه خود را با ما در میان بگذارید.