مدت زمان ساخت و تأخیر سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

مدت زمان ساخت و تأخیر سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت چیست و چگونه تعیین میشود

مدت زمان ساخت و تأخیر سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین موضوعاتی که باید در قرارداد مشارکت در ساخت با دقت تعیین شود.

مالک معمولاً ملک خود را برای مدت قابل توجهی در اختیار سازنده قرار می‌دهد و در مقابل انتظار دارد پروژه در زمان مشخصی به پایان برسد و واحدهای مورد توافق تحویل شود. بنابراین اگر مدت ساخت به‌درستی تعیین نشود یا برای تأخیر سازنده ضمانت اجرای مشخصی وجود نداشته باشد، ممکن است پروژه ماه‌ها یا حتی سال‌ها طولانی شود.

از طرف دیگر، همه تأخیرها الزاماً ناشی از کوتاهی سازنده نیستند. ممکن است صدور مجوز، تصمیم مراجع قانونی، همکاری مالک یا یک حادثه خارج از اختیار طرفین باعث افزایش مدت پروژه شود.

به همین دلیل، یک قرارداد حرفه‌ای باید بین مدت اجرای پروژه، تأخیر قابل انتساب به سازنده و تأخیر ناشی از عوامل خارج از اختیار او تفاوت قائل شود.

مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت چقدر است؟

برای قرارداد مشارکت در ساخت، نمی‌توان یک مدت ثابت و مناسب برای همه پروژه‌ها تعیین کرد.

مدت مورد نیاز به عواملی مانند موارد زیر بستگی دارد:

• وضعیت فعلی ملک
• متراژ زمین
• تعداد طبقات
• تعداد واحدها
• نوع سازه
• وضعیت پروانه و مجوزهای ساختمانی
• میزان عملیات تخریب
• پیچیدگی پروژه
• شرایط شهرداری
• شرایط فنی ساختمان
• تعهدات سازنده
• زمان مورد نیاز برای اخذ پایان کار و مدارک نهایی

بنابراین بهتر است مدت قرارداد بر اساس واقعیت اجرایی همان پروژه تعیین شود، نه یک عدد کلی و حدسی.

در نمونه‌های قراردادی موجود نیز معمولاً مدت کل پروژه همراه با زمان‌بندی مراحل مختلف مانند اخذ جواز، تخریب، اجرای اسکلت، سفت‌کاری، نازک‌کاری و اخذ پایان کار تعیین می‌شود.

تاریخ شروع مدت قرارداد باید دقیقاً مشخص شود

یکی از اشتباهات رایج در قراردادهای مشارکت در ساخت این است که نوشته می‌شود:

«مدت قرارداد ۲۴ ماه است یا مثلا مدت زمان قرارداد 2 سال است.»

اما مشخص نمی‌شود این ۲۴ ماه از چه تاریخی محاسبه خواهد شد.

برای مثال، ممکن است شروع مدت قرارداد از یکی از این تاریخ‌ها در نظر گرفته شود:

• تاریخ امضای قرارداد
• تاریخ تحویل ملک
• تاریخ تنظیم صورتجلسه تحویل ملک
• تاریخ دریافت پروانه ساخت
• تاریخ تخریب
• تاریخ شروع عملیات اجرایی

این موارد از نظر عملی تفاوت زیادی دارند.

فرض کنید قرارداد در فروردین امضا شود، اما ملک در خرداد تحویل سازنده شود. اگر مدت ۲۴ ماه یا دو سال از تاریخ امضا محاسبه شود، دو ماه از مدت ساخت قبل از شروع واقعی پروژه سپری شده است.

بنابراین بهتر است در قرارداد مبدأ محاسبه مدت صریح و بدون ابهام تعیین شود.

آیا مدت اخذ پروانه ساخت باید جداگانه تعیین شود؟

بله، در بسیاری از پروژه‌ها بهتر است این موضوع از مدت اجرای عملیات ساختمانی تفکیک شود.

اخذ مجوزهای لازم ممکن است بخشی از تعهدات سازنده باشد و در نتیجه باید برای آن نیز زمان مشخصی در نظر گرفته شود.

برای مثال:

مرحله اول: اخذ مجوزها و پروانه ساخت

مرحله دوم: تخریب و تجهیز کارگاه

مرحله سوم: گودبرداری و فونداسیون

مرحله چهارم: اجرای اسکلت و سقف‌ها

مرحله پنجم: سفت‌کاری

مرحله ششم: تأسیسات و نازک‌کاری

مرحله هفتم: نما و تکمیل عملیات

مرحله هشتم: اخذ پایان کار و سایر مدارک مورد تعهد

مرحله نهم: تحویل نهایی

چنین زمان‌بندی‌ای بسیار قابل کنترل‌تر از این عبارت است:

«سازنده متعهد است ساختمان را در مدت ۲۴ ماه یا دو سال احداث نماید.»

چرا زمان‌بندی مرحله‌ای اهمیت دارد؟

اگر فقط تاریخ نهایی پروژه تعیین شود، ممکن است مالک تا ماه‌ها متوجه نشود که پروژه از برنامه عقب افتاده است.

فرض کنید مدت نهایی پروژه ۲۴ ماه یا دو سال تعیین شده باشد.

سازنده در ماه‌های اول فعالیت چندانی انجام نمی‌دهد و در ماه دهم نیز پروژه پیشرفت کمی دارد. اگر قرارداد هیچ زمان‌بندی مرحله‌ای نداشته باشد، ممکن است تشخیص اینکه سازنده از برنامه عقب افتاده یا خیر دشوارتر شود.

اما اگر برای مراحل مختلف، زمان مشخص شده باشد، وضعیت پروژه قابل اندازه‌گیری خواهد بود.

برای مثال:

اعداد جدول صرفاً نمونه هستند و نباید به عنوان مدت استاندارد برای تمام پروژه‌ها در نظر گرفته شوند.

تأخیر سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

به‌طور ساده، زمانی می‌توان از تأخیر سخن گفت که سازنده تعهدی را که باید در موعد مشخص انجام دهد، در آن موعد انجام ندهد.

اما برای تشخیص تأخیر باید چند سؤال مشخص پاسخ داده شود:

1. تعهد سازنده چه بوده است؟
2. موعد انجام آن چه زمانی بوده؟
3. آیا موعد به‌طور معتبر تعیین شده است؟
4. آیا سازنده امکان انجام تعهد را داشته است؟
5. علت انجام نشدن تعهد چیست؟
6. آیا علت تأخیر به سازنده قابل انتساب است؟
7. آیا قرارداد برای این تأخیر ضمانت اجرا تعیین کرده است؟

ماده ۲۲۶ قانون مدنی نیز در مطالبه خسارت ناشی از عدم ایفای تعهد، اهمیت تعیین موعد انجام تعهد را مورد توجه قرار داده است. همچنین مواد ۲۲۷ و ۲۲۹ درباره نقش علت خارجی و حادثه خارج از اقتدار متعهد در مسئولیت ناشی از عدم انجام تعهد مقرراتی دارند.

تأخیر مجاز و تأخیر غیرمجاز چه تفاوتی دارند؟

این یکی از مهم‌ترین قسمت‌های قرارداد مشارکت در ساخت است.

تأخیر غیرمجاز

تأخیری است که ناشی از کوتاهی یا تخلف طرف متعهد باشد.

برای مثال، اگر سازنده بدون دلیل موجه عملیات پروژه را متوقف کند یا در انجام تعهدی که امکان اجرای آن را داشته است تأخیر کند، موضوع می‌تواند در چارچوب ضمانت اجراهای قرارداد بررسی شود.

تأخیر ناشی از عوامل خارج از اختیار

ممکن است پروژه به دلیل عاملی خارج از کنترل سازنده با تأخیر مواجه شود.

برای مثال، بسته به مفاد قرارداد و شرایط واقعی:

• حادثه قهری
• دستور یا توقف قانونی عملیات
• موانع خارج از اختیار طرفین
• تأخیر ناشی از تعهدات مالک

ممکن است در ارزیابی مسئولیت سازنده مؤثر باشد.

قانون مدنی نیز در مواد ۲۲۷ و ۲۲۹ به علت خارجی و حادثه‌ای که دفع آن خارج از حیطه اقتدار متعهد است توجه کرده است.

بنابراین بهتر است قرارداد صراحتاً مشخص کند چه مواردی باعث تمدید مدت پروژه می‌شوند و چه مواردی تأخیر غیرمجاز محسوب می‌شوند.

آیا تأخیر شهرداری همیشه به معنای تأخیر سازنده است؟

خیر، نمی‌توان برای تمام پروژه‌ها یک پاسخ یکسان داد.

باید ابتدا مشخص شود:

• اخذ مجوز بر عهده چه کسی بوده است؟
• سازنده مدارک لازم را به‌موقع ارائه کرده است؟
• آیا مالک همکاری‌های لازم را انجام داده است؟
• آیا نقص پرونده باعث تأخیر شده است؟
• آیا تأخیر ناشی از عملکرد مرجع اداری بوده است؟
• قرارداد درباره این وضعیت چه حکمی دارد؟

به همین دلیل بهتر است در قرارداد مشخص شود تأخیر مراجع اداری در چه شرایطی موجب تمدید مدت خواهد شد و سازنده برای اثبات پیگیری خود چه مدارکی باید ارائه کند.

اگر مالک باعث تأخیر شود چه می‌شود؟

تعهدات زمانی فقط مربوط به سازنده نیست.

مالک نیز ممکن است تعهداتی داشته باشد که عدم انجام آنها باعث توقف پروژه شود.

برای مثال:

• تحویل ندادن ملک در موعد
• ارائه نکردن مدارک مورد نیاز
• عدم همکاری برای اقدامات اداری
• عدم حضور در موعد مقرر برای انجام تعهدات قراردادی
• ایجاد مانع در اجرای عملیات

در چنین شرایطی نمی‌توان بدون بررسی علت، تمام مدت تأخیر را به سازنده نسبت داد.

به همین دلیل در یک قرارداد متوازن باید مدت و ضمانت اجرای تعهدات مالک نیز مشخص باشد.

در صورت تأخیر سازنده چه ضمانت اجرایی وجود دارد؟

ضمانت اجرا باید در قرارداد مشخص شود.

یکی از مهم‌ترین ابزارها، وجه التزام تأخیر است.

برای مثال ممکن است طرفین توافق کنند که سازنده در صورت تأخیر غیرمجاز در تحویل پروژه، برای هر روز تأخیر مبلغ مشخصی پرداخت کند.

قانون مدنی در ماده ۲۳۰ درباره شرط تعیین مبلغ خسارت در قرارداد حکم مشخصی دارد.

اما جزئیات وجه التزام و نحوه محاسبه خسارت تأخیر در قرارداد مشارکت در ساخت موضوعی است که قبلا بصورت مفصل در مقاله ای جداگانه در سایت توضیح داده شده است

بنابراین در این مقاله تمرکز اصلی بر زمان‌بندی و تشخیص تأخیر است.

تأخیر سازنده از چه زمانی محاسبه می‌شود؟

این موضوع باید در قرارداد کاملاً مشخص باشد.

برای مثال اگر مقرر شده باشد پروژه در تاریخ ۳۰ شهریور تحویل شود، باید روشن باشد که:

از روز ۳۱ شهریور تأخیر شروع می‌شود یا روش دیگری مورد توافق قرار گرفته است.

همچنین باید مشخص شود منظور از «تحویل پروژه» چیست.

آیا منظور:

• اتمام عملیات ساختمانی است؟
• اخذ پایان کار است؟
• تحویل فیزیکی واحدهاست؟
• رفع کامل نواقص است؟
• تحویل همراه با انشعابات است؟
• یا مجموعه‌ای از این موارد؟

هرچه این تعریف دقیق‌تر باشد، اختلاف کمتری درباره شروع و پایان تأخیر ایجاد خواهد شد.

آیا تأخیر در یک مرحله می‌تواند باعث تمدید کل پروژه شود؟

این موضوع باید در قرارداد مشخص شود.

برای مثال اگر سازنده در اخذ پروانه سه ماه تأخیر کند، ممکن است این سؤال مطرح شود که آیا مدت کل ساخت نیز سه ماه افزایش پیدا می‌کند یا خیر.

پاسخ به این سؤال به علت تأخیر و مفاد قرارداد بستگی دارد.

بهتر است قرارداد مشخص کند:

آیا تأخیر در یک مرحله، مدت مراحل بعدی را تغییر می‌دهد یا سازنده باید بخشی از تأخیر ایجادشده را در مراحل بعدی جبران کند؟

این بند می‌تواند از اختلافات جدی در پایان پروژه جلوگیری کند.

تأخیر بیش از حد چه ارتباطی با فسخ قرارداد دارد؟

گاهی تأخیر آن‌قدر طولانی می‌شود که ادامه همکاری برای یکی از طرفین دشوار یا غیرقابل قبول می‌شود.

به همین دلیل برخی قراردادهای مشارکت در ساخت، علاوه بر وجه التزام، برای تأخیر طولانی‌مدت ضمانت اجرای شدیدتری مانند حق فسخ در شرایط تعیین‌شده پیش‌بینی می‌کنند. نمونه‌های قراردادی منتشرشده نیز چنین ساختاری را نشان می‌دهند.

اما نکته مهم این است که:

هر تأخیری مساوی با حق فسخ نیست.

باید بررسی شود که حق فسخ بر چه مبنایی ایجاد شده و قرارداد دقیقاً چه شرایطی برای استفاده از آن تعیین کرده است.

برای مطالعه این موضوع می‌توانید به مقاله:

«شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و موارد مهم آن»

مراجعه کنید.

اگر سازنده پروژه را نیمه‌کاره رها کند چه؟

رها کردن پروژه با یک تأخیر معمولی تفاوت دارد.

فرض کنید سازنده چند ماه عملیات را متوقف کرده و عملاً قصد ادامه پروژه را ندارد.

در چنین شرایطی باید به مفاد قرارداد درباره موارد زیر توجه کرد:

• مدت توقف غیرمجاز
• نحوه اعلام تخلف
• مهلت رفع تخلف
• وجه التزام
• تضمین‌های اخذشده
• حق فسخ، در صورت پیش‌بینی و تحقق شرایط آن
• تکلیف عملیات انجام‌شده
• تکلیف هزینه‌های پروژه
• نحوه تحویل کارگاه و مدارک

به همین دلیل، بهتر است «توقف پروژه» به‌صورت مستقل در قرارداد تعریف شود و صرفاً زیر عنوان کلی «تأخیر» قرار نگیرد.

چگونه مدت ساخت را در قرارداد مشارکت در ساخت دقیق بنویسیم؟

یک بند مناسب باید حداقل این موارد را مشخص کند:

۱. مبدأ مدت

مثلاً تاریخ صورتجلسه تحویل ملک یا تاریخی که طرفین تعیین کرده‌اند.

۲. مدت کل

مثلاً تعداد ماه مشخص برای اجرای کامل تعهدات.

۳. مراحل پروژه

هر مرحله با زمان مشخص.

۴. تاریخ پایان

تاریخ یا نحوه دقیق تعیین تاریخ پایان.

۵. تأخیر مجاز

مواردی که موجب تمدید مدت می‌شوند.

۶. تأخیر غیرمجاز

مواردی که به عنوان تخلف سازنده محسوب می‌شوند.

۷. نحوه محاسبه تأخیر

مشخص شود تأخیر از چه زمانی آغاز می‌شود.

۸. ضمانت اجرا

وجه التزام، اخطار، الزام به انجام تعهد یا سایر ضمانت اجراهای مورد توافق.

۹. تأخیر طولانی‌مدت

تعیین تکلیف درباره ضمانت اجرای تأخیرهای اساسی، از جمله حق فسخ در صورت پیش‌بینی معتبر.

اشتباهات رایج در تعیین مدت ساخت

چند اشتباه می‌تواند بعدها مشکل‌ساز شود:

اشتباه اول: فقط تعیین مدت کل و ننوشتن زمان‌بندی مراحل.

اشتباه دوم: مشخص نکردن تاریخ شروع مدت.

اشتباه سوم: مشخص نکردن مفهوم «تحویل پروژه».

اشتباه چهارم: ننوشتن تکلیف تأخیرهای ناشی از مالک.

اشتباه پنجم: مشخص نکردن تأخیرهای ناشی از عوامل خارج از اختیار.

اشتباه ششم: تعیین وجه التزام بدون مشخص کردن تاریخ شروع محاسبه آن.

اشتباه هفتم: ارتباط ندادن تأخیر طولانی‌مدت با ضمانت اجرای مناسب.

اشتباه هشتم: استفاده از عبارت‌های کلی مانند «در اسرع وقت» یا «در کوتاه‌ترین زمان ممکن».

در قراردادهای ساختمانی، زمان باید تا حد امکان قابل اندازه‌گیری و قابل اثبات باشد.

یک نمونه ساختار مناسب برای زمان‌بندی قرارداد

برای مثال، می‌توان ساختار زمانی قرارداد را به این صورت طراحی کرد:

این جدول باید متناسب با پروژه واقعی تکمیل شود و نباید بدون بررسی شرایط ساختمان، عیناً در همه قراردادها استفاده شود.

آیا تعیین مدت کوتاه‌تر به نفع مالک است؟

لزومی ندارد.

مدت بسیار کوتاه اگر با واقعیت اجرایی پروژه سازگار نباشد، ممکن است باعث شود سازنده از همان ابتدا در معرض تأخیر قرار گیرد و اختلاف ایجاد شود.

از طرف دیگر، مدت بیش از حد طولانی نیز می‌تواند منافع مالک را تحت تأثیر قرار دهد.

بنابراین هدف، صرفاً کوتاه‌ترین مدت ممکن نیست؛ بلکه باید مدت واقع‌بینانه، قابل اجرا و قابل کنترل تعیین شود.

قبل از امضای قرارداد مشارکت در ساخت درباره زمان چه سؤالاتی بپرسیم؟

قبل از امضا، این موارد را مشخص کنید:

• پروژه دقیقاً از چه تاریخی شروع می‌شود؟
• مدت کل ساخت چقدر است؟
• اخذ پروانه بر عهده چه کسی است؟
• برای اخذ پروانه چه مهلتی تعیین شده است؟
• زمان‌بندی مراحل ساخت چیست؟
• پایان پروژه دقیقاً چه زمانی محسوب می‌شود؟
• منظور از تحویل چیست؟
• تأخیر مالک چه اثری بر مدت دارد؟
• تأخیر مراجع اداری چگونه محاسبه می‌شود؟
• حوادث خارج از اختیار چه اثری دارند؟
• تأخیر سازنده چه ضمانت اجرایی دارد؟
• تأخیر طولانی‌مدت چه پیامدی دارد؟
• آیا برای توقف پروژه شرایط خاصی تعیین شده است؟
• رابطه تأخیر با حق فسخ چگونه تعیین شده است؟

اگر پاسخ این پرسش‌ها در قرارداد روشن نباشد، احتمال اختلاف در آینده بیشتر خواهد شد. برای مطالعه بیشتر میتوانید مقاله نکات مهم قبل از امضای قرارداد مشارکت در ساخت را مطالعه نمایید.

جمع‌بندی

مدت زمان ساخت در قرارداد مشارکت در ساخت فقط یک عدد مانند «۲۴ ماه» یا «۳۰ ماه» نیست.

یک قرارداد دقیق باید مشخص کند مدت از چه تاریخی شروع می‌شود، چه مراحلی دارد، هر مرحله چه زمانی باید انجام شود، پایان پروژه چگونه تعریف می‌شود و در صورت ایجاد تأخیر چه اتفاقی خواهد افتاد.

همچنین باید میان تأخیر قابل انتساب به سازنده، تأخیر ناشی از مالک و تأخیر ناشی از عوامل خارج از اختیار تفاوت گذاشت.

قانون مدنی نیز برای عدم اجرای تعهد و تأخیر، در مواد ۲۲۱ و ۲۲۶ تا ۲۳۰ چارچوب‌هایی تعیین کرده است؛ بنابراین بهتر است زمان‌بندی و ضمانت اجرای آن در خود قرارداد به‌صورت روشن و قابل استناد تنظیم شود.

در نهایت، وجه التزام، شرایط فسخ و مدت ساخت سه موضوع مرتبط اما متفاوت هستند و بهتر است هرکدام در قرارداد به‌صورت مستقل و دقیق تنظیم شوند.

برای تنظیم یک قرارداد جامع، این مقاله را در کنار مقاله اصلی قرارداد مشارکت در ساخت نمونه فرم خام PDF و Word و دو مقاله مرتبط درباره «تعهدات مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت» و «شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت» مطالعه کنید.