تخلیه مغازه بعد از پایان اجاره؛ تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی

تخلیه مغازه بعد از پایان اجاره؛ تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی

پایان مدت قرارداد اجاره یک مغازه، برخلاف آنچه بسیاری تصور می‌کنند، همیشه به این معنا نیست که مالک می‌تواند بدون پرداخت هیچ مبلغی مستأجر را ملزم به تخلیه کند. در بعضی قراردادها، مستأجر ممکن است از حق کسب و پیشه یا سرقفلی برخوردار باشد و تخلیه ملک به رعایت شرایط قانونی و گاهی پرداخت حق مالی به مستأجر وابسته شود.

از سوی دیگر، هر مستأجر مغازه‌ای نیز لزوماً حق دریافت سرقفلی یا حق کسب و پیشه ندارد. نوع قرارداد، زمان انعقاد اجاره، مقررات حاکم بر رابطه طرفین، شروط قرارداد و نحوه ایجاد حق، در تعیین وضعیت حقوقی مؤثر هستند.

برای مثال، ممکن است مالک بخواهد پس از پایان اجاره، مغازه را برای استفاده شخصی خود پس بگیرد؛ یا مستأجر بخواهد در برابر تخلیه، مبلغی بابت حق کسب و پیشه یا سرقفلی دریافت کند. در هر دو حالت، تشخیص قانون حاکم اهمیت زیادی دارد.

در این مقاله بررسی می‌کنیم که تخلیه مغازه پس از پایان اجاره چگونه انجام می‌شود، حق کسب و پیشه چه تفاوتی با سرقفلی دارد و موجر و مستأجر برای جلوگیری از اختلاف باید به چه نکاتی توجه کنند.

آیا مالک می‌تواند بعد از پایان اجاره، مغازه را تخلیه کند؟

پاسخ به این سؤال به قانون حاکم بر قرارداد بستگی دارد. برای بررسی وضعیت حقوقی، باید ابتدا مشخص شود اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است یا مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و قانون مدنی.

صرف تجاری بودن ملک یا قدیمی بودن قرارداد، به‌تنهایی برای تعیین تکلیف کافی نیست. تاریخ شروع رابطه اجاره‌ای، قراردادهای بعدی، تمدیدها، وضعیت تصرف و شرایط قانونی باید بررسی شوند.

اگر اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ باشد

قانون سال ۱۳۵۶ برای بسیاری از روابط استیجاری محل کسب، پیشه یا تجارت، حمایت‌های ویژه‌ای در نظر گرفته است. در این چارچوب، پایان مدت اجاره به‌تنهایی همیشه برای تخلیه کافی نیست و موجر باید به یکی از جهات قانونی استناد کند.

برای نمونه، مواد ۱۴ و ۱۵ این قانون مواردی را پیش‌بینی کرده‌اند که موجر می‌تواند با رعایت شرایط مقرر، از دادگاه درخواست فسخ یا تخلیه کند. بعضی از این موارد با تخلف مستأجر ارتباط دارند و بعضی دیگر به نیاز موجر یا احداث ساختمان مربوط می‌شوند.

در برخی موارد نیز قانون، تخلیه را به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت وابسته کرده است. بنابراین، اگر رابطه اجاره‌ای مشمول این قانون باشد، نمی‌توان صرفاً با استناد به پایان مدت قرارداد نتیجه گرفت که مستأجر هیچ حقی ندارد.

متن قانون را می‌توانید در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ مطالعه کنید.

اگر اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ باشد

قانون سال ۱۳۷۶ چارچوب متفاوتی برای اجاره اماکن، از جمله محل‌های تجاری، در نظر گرفته است. در این قانون، شرایط قرارداد و توافق‌های معتبر طرفین اهمیت ویژه‌ای دارند و مقررات مربوط به سرقفلی نیز در مواد جداگانه بیان شده‌اند.

در این گروه از قراردادها، با پایان مدت اجاره ممکن است موجر بتواند تخلیه را درخواست کند؛ اما اگر مستأجر طبق قانون و توافق معتبر، حق سرقفلی داشته باشد، تعیین تکلیف آن نیز اهمیت پیدا می‌کند.

به همین دلیل، نمی‌توان قواعد مربوط به حق کسب و پیشه در قانون سال ۱۳۵۶ را بدون بررسی، به همه قراردادهای مشمول قانون سال ۱۳۷۶ تعمیم داد.

برای مشاهده متن قانون، به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ مراجعه کنید.

حق کسب و پیشه چیست؟

حق کسب و پیشه یا تجارت، حقی است که در چارچوب مقررات مربوط به برخی روابط استیجاری تجاری، به‌ویژه روابط مشمول قانون سال ۱۳۵۶، برای مستأجر مطرح می‌شود.

این حق می‌تواند با عواملی مانند فعالیت تجاری مستأجر در محل، شهرت محل کسب، نوع فعالیت و ارزش اقتصادی ایجادشده در طول زمان ارتباط داشته باشد. البته وجود و میزان آن باید بر اساس قانون حاکم و وضعیت واقعی پرونده بررسی شود؛ صرف فعالیت در هر مغازه‌ای به‌طور خودکار و در تمام قراردادها حق کسب و پیشه ایجاد نمی‌کند.

برای مثال، ممکن است مستأجری سال‌ها در یک مغازه فعالیت کرده و مشتریان ثابت و شهرت تجاری قابل‌توجهی به دست آورده باشد. اگر رابطه اجاره‌ای او مشمول قانون سال ۱۳۵۶ باشد، حق کسب و پیشه می‌تواند در تعیین حقوق مالی او هنگام تخلیه نقش داشته باشد.

آیا حق کسب و پیشه همیشه به مستأجر تعلق می‌گیرد؟

خیر. ابتدا باید مشخص شود رابطه اجاره‌ای مشمول کدام قانون است و آیا شرایط قانونی ایجاد این حق وجود دارد یا خیر.

همچنین، تخلف مستأجر از تعهدات قانونی یا قراردادی ممکن است بر استحقاق او یا میزان حقی که در زمان تخلیه به وی تعلق می‌گیرد، اثر بگذارد. برای مثال، انتقال مورد اجاره به دیگری برخلاف شرایط و تشریفات مقرر در قانون سال ۱۳۵۶ می‌تواند پیامدهای خاصی داشته باشد.

بنابراین، برای تعیین حق کسب و پیشه نمی‌توان تنها به مدت فعالیت مستأجر یا مبلغی که در ابتدای اجاره پرداخت کرده است استناد کرد.

سرقفلی چیست؟

سرقفلی حق مالی‌ای است که در چارچوب قانونی مربوط به اجاره محل تجاری مطرح می‌شود. در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، ماده ۶ به دریافت و انتقال سرقفلی پرداخته است.

بر اساس این ماده، مالک می‌تواند هنگام اجاره دادن ملک تجاری، مبلغی را با عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند. همچنین مستأجر ممکن است در طول مدت اجاره، در صورت وجود شرایط قانونی، برای واگذاری حقوق خود مبلغی به‌عنوان سرقفلی از موجر یا مستأجر دیگر دریافت کند.

در تبصره ۲ ماده ۶ نیز آمده است که اگر موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل کرده باشد، مستأجر هنگام تخلیه حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.

بااین‌حال، نحوه ایجاد حق سرقفلی و امکان مطالبه آن باید بر اساس قرارداد و شرایط قانونی بررسی شود. هر مبلغی که در یک قرارداد تجاری پرداخت شده، لزوماً بدون بررسی ماهیت توافق، سرقفلی قابل مطالبه محسوب نمی‌شود.

متن ماده ۶ را در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، ماده ۶ ببینید.

تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی چیست؟

اگرچه در گفت‌وگوهای روزمره گاهی این دو اصطلاح به جای یکدیگر استفاده می‌شوند، از نظر حقوقی باید میان آن‌ها تفاوت گذاشت.

نکته مهم: این جدول یک مقایسه کلی است، نه جایگزین بررسی پرونده. در روابط استیجاری قدیمی، نمی‌توان صرفاً با مشاهده واژه «سرقفلی» در قرارداد نتیجه گرفت که سرقفلی و حق کسب و پیشه دو حق مستقل و قابل مطالبه جداگانه هستند.

برای نمونه، اداره کل حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۷۰۱ مورخ ۲۰ آذر ۱۴۰۳ توضیح داده است که در قراردادهای مشمول قانون سال ۱۳۵۶، آنچه این قانون پیش‌بینی کرده حق کسب یا پیشه یا تجارت است؛ مبلغی که در همان رابطه تحت عنوان سرقفلی پرداخت شده نیز در ارزیابی حق کسب و پیشه لحاظ می‌شود و لزوماً حق مستقلی برای مطالبه جداگانه ایجاد نمی‌کند.

متن این نظریه در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۷۰۱ قابل مطالعه است.

در چه شرایطی مالک می‌تواند مغازه را تخلیه کند؟

شرایط تخلیه به قانون حاکم و علت درخواست موجر بستگی دارد. در ادامه، چند وضعیت مهم را بررسی می‌کنیم.

۱. پایان مدت اجاره

در قراردادهایی که مقررات قانون سال ۱۳۷۶ بر آن‌ها حاکم است، پایان مدت اجاره می‌تواند مبنای درخواست تخلیه باشد؛ البته باید شرایط قانونی و قراردادی مربوط رعایت شود و وضعیت حقوقی سرقفلی نیز در صورت وجود، جداگانه بررسی شود.

اما در روابط مشمول قانون سال ۱۳۵۶، صرف پایان مدت اجاره لزوماً برای تخلیه کافی نیست و باید یکی از جهات قانونی تخلیه وجود داشته باشد.

۲. انتقال مغازه به شخص دیگر برخلاف مقررات

اگر مستأجر مغازه را بدون رعایت شرایط قانونی به دیگری واگذار کند، ممکن است موجر بتواند درخواست تخلیه کند.

برای مثال، ماده ۱۹ قانون سال ۱۳۵۶ شرایط انتقال منافع مورد اجاره به دیگری را بیان کرده است. در برخی موارد، انتقال بدون رعایت این مقررات می‌تواند به درخواست تخلیه منجر شود و بر میزان حق کسب و پیشه مستأجر نیز اثر بگذارد.

این موضوع باید با توجه به متن قرارداد، وجود یا نبود حق انتقال به غیر و شرایط پرونده بررسی شود.

۳. تغییر شغل برخلاف شرایط قانونی یا قراردادی

در برخی قراردادهای تجاری، نوع شغل مجاز و حدود فعالیت مستأجر اهمیت دارد. تغییر شغل برخلاف شروط معتبر یا مقررات حاکم ممکن است زمینه اختلاف یا درخواست تخلیه را فراهم کند.

بااین‌حال، هر تغییر فعالیتی به‌طور خودکار نتیجه یکسانی ندارد. نوع قرارداد، مفاد شرط، قانون حاکم و آثار تغییر شغل باید بررسی شوند.

۴. نیاز مالک به محل کسب یا احداث ساختمان

در برخی موارد مشمول قانون سال ۱۳۵۶، موجر می‌تواند با رعایت شرایط مقرر، برای نیاز به محل کسب یا احداث ساختمان جدید درخواست تخلیه کند. ماده ۱۵ این قانون مواردی را در این زمینه پیش‌بینی کرده است.

در مواردی که قانون پرداخت حق کسب یا پیشه را لازم می‌داند، تخلیه و پرداخت حق مالی مستأجر باید طبق مقررات مربوط انجام شود. صرف اعلام نیاز مالک، بدون رعایت شرایط قانونی، برای تعیین تکلیف نهایی کافی نیست.

آیا مالک هنگام تخلیه مغازه باید سرقفلی یا حق کسب و پیشه را بپردازد؟

پاسخ به این سؤال به قانون حاکم و شرایط ایجاد حق بستگی دارد.

در قراردادهای مشمول قانون سال ۱۳۵۶

اگر مستأجر حق کسب و پیشه داشته باشد، در برخی موارد تخلیه به پرداخت این حق وابسته است. برای نمونه، ماده ۱۵ درباره بعضی از موارد تخلیه، پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت را پیش‌بینی کرده است.

در مقابل، در برخی موارد تخلف مستأجر، آثار متفاوتی بر این حق مترتب می‌شود. برای مثال، ماده ۱۹ درباره انتقال منافع بدون رعایت مقررات، در شرایط مقرر، از استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه سخن می‌گوید.

بنابراین، نه می‌توان گفت مالک در همه موارد موظف به پرداخت تمام حق کسب و پیشه است و نه می‌توان گفت با درخواست تخلیه، این حق همیشه از بین می‌رود.

در قراردادهای مشمول قانون سال ۱۳۷۶

اگر مستأجر بر اساس قرارداد و مقررات مربوط، حق سرقفلی داشته باشد، باید شرایط ایجاد آن و نحوه مطالبه‌اش بررسی شود.

برای نمونه، تبصره ۲ ماده ۶ قانون سال ۱۳۷۶، در فرض انتقال سرقفلی از سوی موجر به مستأجر به طریق صحیح شرعی، حق مطالبه آن به قیمت عادله روز هنگام تخلیه را پیش‌بینی کرده است.

اما اگر سرقفلی پرداخت نشده یا شرایط قانونی مربوط به ایجاد آن وجود نداشته باشد، نمی‌توان بدون بررسی قرارداد، حق مطالبه مبلغی با این عنوان را قطعی دانست.

مبلغ سرقفلی یا حق کسب و پیشه چگونه تعیین می‌شود؟

مبلغ این حقوق ممکن است به عوامل مختلفی وابسته باشد و در موارد اختلاف، ارزیابی کارشناسی اهمیت پیدا کند.

از جمله عوامل قابل بررسی می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• موقعیت و ارزش تجاری ملک
• مساحت و نوع کاربری محل
• نوع فعالیت مستأجر
• مدت و سابقه فعالیت در محل، در موارد مرتبط
• وضعیت قرارداد و حقوقی که به‌طور معتبر ایجاد شده‌اند
• شرایط انتقال یا تخلیه و علت درخواست آن
• مقررات قانونی حاکم بر رابطه استیجاری

نباید یک درصد ثابت از ارزش ملک را به‌عنوان مبلغ قطعی سرقفلی یا حق کسب و پیشه در نظر گرفت. روش ارزیابی و عوامل مؤثر به نوع حق و وضعیت پرونده وابسته است.

اگر درباره مبلغ اختلاف وجود داشته باشد، ممکن است ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری لازم شود. تشخیص نهایی حق و میزان قابل مطالبه نیز با توجه به قانون و رسیدگی مرجع صالح انجام می‌شود.

اگر مستأجر هستید، قبل از تخلیه مغازه چه نکاتی را بررسی کنید؟

اگر مالک از شما خواسته است مغازه را تخلیه کنید، بهتر است پیش از امضای صورت‌جلسه یا تحویل ملک، این موارد را بررسی کنید:

۱. قانون حاکم بر قرارداد: تاریخ شروع اجاره، تمدیدها و قراردادهای بعدی را بررسی کنید.

۲. مفاد قرارداد: شرایط پایان اجاره، تخلیه، انتقال به غیر و تعهدات طرفین را بخوانید.

۳. حق مالی احتمالی: بررسی کنید آیا بر اساس قانون و قرارداد، حق کسب و پیشه یا سرقفلی برای شما ایجاد شده است.

۴. مدارک پرداخت: رسیدهای پرداخت سرقفلی، ودیعه، اجاره‌بها و سایر مبالغ را نگه دارید.

۵. علت درخواست تخلیه: مشخص کنید مالک به پایان مدت، تخلف مستأجر، نیاز شخصی یا دلیل دیگری استناد می‌کند.

۶. ارزیابی حق: اگر درباره مبلغ اختلاف وجود دارد، امکان ارزیابی کارشناسی را بررسی کنید.

۷. صورت‌جلسه تحویل: شرایط تخلیه، تحویل کلید و وضعیت مبالغ مورد اختلاف را روشن و مستند کنید.

اگر علاوه بر حق مالی تجاری، درباره پس گرفتن ودیعه نیز اختلاف دارید، مقاله پس ندادن پول پیش توسط صاحبخانه؛ راهکار قانونی پس گرفتن ودیعه اجاره را بخوانید.

اگر مالک هستید، چگونه برای تخلیه مغازه اقدام کنید؟

اگر مالک مغازه هستید و قصد دارید پس از پایان اجاره ملک را تحویل بگیرید، پیش از اقدام باید وضعیت حقوقی مستأجر را مشخص کنید.

• قرارداد و تمدیدهای آن را بررسی کنید.
• قانون حاکم بر رابطه استیجاری را تعیین کنید.
• اگر به تخلف مستأجر استناد می‌کنید، مدارک مربوط را نگه دارید.
• اگر تخلیه به علت نیاز شخصی یا احداث ساختمان مطرح است، شرایط قانونی مربوط را بررسی کنید.
• اگر مستأجر حق مالی احتمالی دارد، وضعیت آن را پیش از توافق نهایی درباره تخلیه روشن کنید.
• درخواست و مکاتبات خود را به‌صورت قابل اثبات انجام دهید.

اقدام شتاب‌زده، مانند تغییر قفل، خارج کردن وسایل مستأجر یا جلوگیری خودسرانه از ورود او، می‌تواند اختلاف را پیچیده‌تر کند. بهتر است تخلیه از مسیر قانونی متناسب با قرارداد پیگیری شود.

برای آشنایی با موضوع انتقال حقوق تجاری، می‌توانید نمونه قرارداد انتقال سرقفلی و قرارداد صلح سرقفلی یا حق کسب را نیز بررسی کنید.

پرسش‌های متداول درباره تخلیه مغازه و حقوق مستأجر

۱. آیا مالک می‌تواند بلافاصله پس از پایان قرارداد، مغازه را تخلیه کند؟

این موضوع به قانون حاکم بر قرارداد بستگی دارد. در روابط مشمول قانون سال ۱۳۵۶، صرف پایان مدت اجاره همیشه برای تخلیه کافی نیست و باید شرایط قانونی مربوط وجود داشته باشد. در قراردادهای مشمول قانون سال ۱۳۷۶ نیز باید شرایط قانونی تخلیه و وضعیت احتمالی سرقفلی بررسی شود.

۲. آیا حق کسب و پیشه همان سرقفلی است؟

این دو اصطلاح در گفتار روزمره گاهی به جای یکدیگر استفاده می‌شوند، اما مبنای حقوقی آن‌ها همیشه یکسان نیست. حق کسب و پیشه در قانون سال ۱۳۵۶ مطرح شده است؛ در حالی که سرقفلی در قانون سال ۱۳۷۶ نیز مقررات مشخصی دارد. برای تشخیص حق قابل مطالبه، باید قانون حاکم و نحوه ایجاد آن بررسی شود.

۳. اگر مستأجر هنگام اجاره مبلغی بابت سرقفلی پرداخت کرده باشد، آیا هنگام تخلیه می‌تواند آن را پس بگیرد؟

این موضوع به قانون حاکم و شرایط پرداخت بستگی دارد. در قراردادهای مشمول قانون سال ۱۳۷۶، شرایط ماده ۶ و مفاد قرارداد اهمیت دارد. در روابط مشمول قانون سال ۱۳۵۶ نیز مبلغ پرداخت‌شده با عنوان سرقفلی ممکن است در ارزیابی حق کسب و پیشه لحاظ شود و لزوماً به‌صورت یک حق مستقل جداگانه قابل مطالبه نباشد.

۴. آیا مالک می‌تواند به دلیل انتقال مغازه به شخص دیگر، درخواست تخلیه کند؟

در برخی شرایط بله؛ اما باید بررسی شود که قرارداد چه حقی برای انتقال به غیر پیش‌بینی کرده و کدام قانون بر رابطه حاکم است. در روابط مشمول قانون سال ۱۳۵۶، ماده ۱۹ شرایط انتقال منافع و پیامدهای انتقال بدون رعایت مقررات را بیان کرده است.

۵. آیا برای تعیین مبلغ حق کسب و پیشه، نظر کارشناس لازم است؟

اگر درباره وجود یا مبلغ حق اختلاف باشد، ارزیابی کارشناسی می‌تواند در تعیین ارزش مؤثر باشد. بااین‌حال، ابتدا باید مشخص شود که اساساً چنین حقی طبق قانون حاکم ایجاد شده است یا خیر؛ کارشناس نمی‌تواند صرفاً با ارزیابی ارزش تجاری ملک، حقی را که مبنای قانونی ندارد ایجاد کند.

۶. اگر قرارداد قدیمی باشد اما چند بار تمدید شده باشد، کدام قانون اجرا می‌شود؟

پاسخ به این پرسش نیازمند بررسی تاریخ و شرایط رابطه استیجاری، قرارداد اولیه، تمدیدها و توافق‌های بعدی است. صرف جدید بودن آخرین برگه قرارداد یا قدیمی بودن اولین قرارداد، بدون بررسی جزئیات، برای تعیین قانون حاکم کافی نیست.

جمع‌بندی

برای تخلیه مغازه بعد از پایان اجاره، ابتدا باید مشخص شود رابطه استیجاری تابع کدام قانون است و آیا مستأجر حق کسب و پیشه یا سرقفلی دارد.

در روابط مشمول قانون سال ۱۳۵۶، حق کسب و پیشه و شرایط قانونی تخلیه اهمیت ویژه‌ای دارد. در روابط مشمول قانون سال ۱۳۷۶ نیز مقررات سرقفلی و توافق‌های معتبر طرفین باید بررسی شوند. این دو حق را نباید بدون توجه به قانون حاکم، یکسان یا همیشه قابل مطالبه جداگانه دانست.

اگر مستأجر هستید، پیش از تخلیه و تحویل کلید، وضعیت حقوق مالی و مدارک خود را بررسی کنید. اگر مالک هستید، پیش از اقدام برای تخلیه، قانون حاکم، علت درخواست و شرایط احتمالی پرداخت حقوق مستأجر را روشن کنید.

توضیح حقوقی: این مطلب برای آگاهی عمومی تهیه شده است. تعیین حق قابل مطالبه و امکان تخلیه در هر پرونده به قرارداد، تاریخ رابطه استیجاری، نحوه ایجاد حق و شرایط قانونی وابسته است.