افزایش اجاره‌بها هنگام تمدید قرارداد؛ حقوق موجر و مستأجر چیست؟
افزایش اجاره‌بها هنگام تمدید قرارداد؛ حقوق موجر و مستأجر چیست؟
با نزدیک شدن به پایان قرارداد اجاره، یکی از مهم‌ترین پرسش‌های مستأجران این است که صاحبخانه تا چه میزان می‌تواند اجاره‌بها یا مبلغ ودیعه را افزایش دهد. از طرف دیگر، موجران نیز می‌خواهند بدانند آیا برای تمدید قرارداد با همان مستأجر، محدودیت قانونی وجود دارد و اگر طرفین بر سر مبلغ جدید توافق نکنند، چه راهکاری پیش روی آن‌هاست.
پاسخ این پرسش‌ها به نوع ملک، زمان پایان قرارداد، مقررات قابل اجرا و شرایط توافق طرفین بستگی دارد. به‌ویژه در سال ۱۴۰۵، مصوبه‌ای درباره تمدید برخی قراردادهای اجاره مسکونی و سقف افزایش اجاره‌بها اعلام شده که لازم است شرایط آن به‌دقت بررسی شود.
در این مقاله، حقوق موجر و مستأجر، سقف افزایش اجاره‌بها در سال ۱۴۰۵، نحوه اعتراض به افزایش بیش از حد و نکات مهم تنظیم قرارداد تمدید را بررسی می‌کنیم.
آیا صاحبخانه هنگام تمدید قرارداد می‌تواند اجاره‌بها را افزایش دهد؟
افزایش اجاره‌بها هنگام تمدید قرارداد، موضوعی جدا از تعیین اجاره‌بها برای مستأجر جدید است. در قراردادهای اجاره، مبلغ اجاره و مدت قرارداد از مفاد مهم توافق طرفین هستند و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ نیز در ماده ۱، روابط اجاره را تابع قانون مدنی، مقررات مربوط و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر می‌داند.
بااین‌حال، برای تمدید قراردادهای مسکونی در سال ۱۴۰۵، مقررات ویژه‌ای درباره سقف افزایش اجاره‌بها اعلام شده است. بنابراین، نمی‌توان صرفاً بر اساس توافق معمول سال‌های گذشته یا قیمت‌های بازار نتیجه گرفت که هر میزان افزایش اجاره‌بها مجاز است.
برای تعیین وضعیت یک قرارداد باید مشخص شود:
- ملک مسکونی است یا تجاری؛
- تاریخ پایان قرارداد چه زمانی است؛
- آیا قرارداد مشمول مصوبه ویژه سال ۱۴۰۵ می‌شود؛
- آیا مستأجر درخواست تمدید کرده است؛
- آیا شرایط یا استثناهای پیش‌بینی‌شده در مصوبه وجود دارد.
متن قانون روابط موجر و مستأجر را می‌توانید در این منبع حقوقی مطالعه کنید.
سقف افزایش اجاره‌بها در سال ۱۴۰۵ چقدر است؟
بر اساس گزارش منتشرشده از اظهارات وزیر راه و شهرسازی در ۲ تیر ۱۴۰۵، مصوبه‌ای درباره تمدید برخی قراردادهای اجاره املاک مسکونی اعلام شده است. مطابق این گزارش، قراردادهایی که از تاریخ ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی می‌شوند، در صورت درخواست مستأجر و با رعایت شرایط مصوبه، برای یک سال تمدید می‌شوند و افزایش اجاره‌بها و مبلغ قرض‌الحسنه نباید بیش از ۲۵ درصد باشد.
این موضوع در گزارش دیگری از خبرگزاری تسنیم در ۱۵ مرداد ۱۴۰۵ نیز مطرح شده است.
منبع برای مطالعه بیشتر: گزارش مصوبه سقف افزایش اجاره‌بها در سال ۱۴۰۵
نکته مهم: عدد ۲۵ درصد را نباید بدون توجه به شرایط مصوبه، به همه قراردادهای اجاره در تمام سال‌ها و برای هر نوع ملکی تعمیم داد. این گزارش درباره قراردادهای مسکونی مشمول مصوبه، در بازه زمانی تعیین‌شده و با درخواست مستأجر است. برای تشخیص شمول مصوبه در پرونده مشخص، باید متن ابلاغی و شرایط آن بررسی شود.
آیا افزایش ۲۵ درصدی شامل ودیعه هم می‌شود؟
طبق گزارش منتشرشده درباره مصوبه سال ۱۴۰۵، سقف ۲۵ درصد به افزایش اجاره‌بها و مبلغ قرض‌الحسنه یا ودیعه مربوط نیز اشاره دارد.
برای مثال، اگر مبلغ ودیعه قرارداد قبلی ۲۰۰ میلیون تومان باشد، افزایش ۲۵ درصدی آن برابر با ۵۰ میلیون تومان خواهد بود و مبلغ جدید به ۲۵۰ میلیون تومان می‌رسد.
اگر اجاره ماهانه قبلی ۱۰ میلیون تومان باشد، افزایش ۲۵ درصدی آن برابر با ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان خواهد بود و اجاره ماهانه جدید به ۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان می‌رسد.
این اعداد فقط مثال محاسباتی هستند؛ در عمل باید بررسی شود که مصوبه نسبت به قرارداد موردنظر قابل اجراست و نحوه محاسبه مبلغ جدید با شرایط آن مطابقت دارد.
آیا سقف افزایش اجاره‌بها در همه شهرها یکسان است؟
بر اساس گزارش‌های منتشرشده درباره مصوبه سال ۱۴۰۵، سقف ۲۵ درصد برای قراردادهای مسکونی مشمول مصوبه در سراسر کشور اعلام شده است. بااین‌حال، دامنه اجرا، شرایط تمدید و استثناها اهمیت دارد و نباید تنها با استناد به یک عدد، درباره تمام وضعیت‌های حقوقی نتیجه‌گیری کرد.
همچنین مقررات مربوط به املاک تجاری، محل کسب و پیشه و قراردادهایی که تابع قوانین خاص هستند، ممکن است متفاوت باشد. برای مثال، برخی روابط اجاره تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ هستند و نمی‌توان تمام مقررات اجاره مسکونی را بدون بررسی به آن‌ها تعمیم داد.
در صورت ابهام درباره شمول مصوبه، می‌توان از اداره کل راه و شهرسازی استان مربوط یا مرجع قضایی صالح درباره وضعیت قرارداد مشخص استعلام گرفت.
اگر صاحبخانه بیش از سقف مجاز اجاره‌بها را مطالبه کند، مستأجر چه کاری می‌تواند انجام دهد؟
اگر مستأجر معتقد باشد افزایش پیشنهادی موجر با مقررات قابل اجرا مغایرت دارد، بهتر است به‌جای خودداری ناگهانی از پرداخت مبالغ یا ترک ملک، ابتدا موضوع را مستند و حقوقی پیگیری کند.
اقدامات زیر می‌تواند مفید باشد:
۱. قرارداد قبلی و مبلغ پیشنهادی را بررسی کنید
نسخه قرارداد قبلی، مبلغ اجاره، ودیعه، تاریخ پایان قرارداد و پیشنهاد موجر برای تمدید را کنار هم قرار دهید. اگر افزایش به‌صورت شفاهی اعلام شده، بهتر است مبلغ پیشنهادی و تاریخ اعلام آن را از طریق پیام یا نوشته قابل استناد ثبت کنید.
۲. شمول مقررات سال ۱۴۰۵ را بررسی کنید
بررسی کنید که ملک مسکونی است یا تجاری، قرارداد در بازه زمانی مقرر پایان می‌یابد یا خیر و آیا شرایط مصوبه درباره مستأجر و موجر برقرار است.
۳. اعتراض خود را به‌صورت کتبی اعلام کنید
اگر مبلغ پیشنهادی را مغایر مقررات می‌دانید، می‌توانید با لحنی روشن و محترمانه از موجر بخواهید مبنای محاسبه افزایش را اعلام کند و موضوع را بر اساس مقررات قابل اجرا بررسی کنید.
۴. مدارک را نگه دارید
قرارداد قبلی، رسیدهای پرداخت، پیام‌ها، پیشنهاد تمدید و هرگونه توافق را نگه دارید. این مدارک در صورت بروز اختلاف می‌توانند برای اثبات موضوع مؤثر باشند.
۵. از مرجع صالح راهنمایی بگیرید
در صورت حل نشدن اختلاف، با توجه به موضوع و مقررات قابل اجرا، از مرجع صالح یا مشاور حقوقی کمک بگیرید. گزارش‌های مربوط به مصوبه سال ۱۴۰۵ نیز مراجعه به مراجع قضایی صالح را برای رسیدگی به اختلافات ناشی از اجرای آن مطرح کرده‌اند.
توجه داشته باشید که اعتراض به مبلغ اجاره، به‌تنهایی مجوز نادیده گرفتن تمام تعهدات قراردادی نیست. وضعیت هر پرونده باید جداگانه بررسی شود.
آیا صاحبخانه می‌تواند به دلیل نپذیرفتن افزایش اجاره، مستأجر را تخلیه کند؟
پاسخ این پرسش به مقررات قابل اجرا و وضعیت قرارداد بستگی دارد.
در قراردادهای مشمول مصوبه ویژه سال ۱۴۰۵، صرف پایان مدت اجاره لزوماً برای درخواست تخلیه کافی نیست و گزارش‌های منتشرشده، تمدید را در صورت درخواست مستأجر و با رعایت شرایط مقرر توضیح داده‌اند. در عین حال، برای مصوبه استثناهایی نیز گزارش شده است؛ از جمله موارد مرتبط با اخذ مجوز تخریب یا تعمیرات اساسی، انتقال قطعی و رسمی ملک، نیاز احرازشده موجر یا افراد تحت تکفل او به سکونت و برخی موارد نقض تعهدات مستأجر که موجب زیان قابل‌ملاحظه شده باشد.
وجود هر یک از این موارد باید بر اساس شرایط و مدارک مربوط بررسی شود. بنابراین، نه می‌توان گفت موجر در تمام شرایط حق تخلیه دارد و نه می‌توان نتیجه گرفت که مستأجر در هر وضعیتی از تمدید برخوردار است.
برای مطالعه جزئیات بیشتر، گزارش شرایط تمدید قراردادهای اجاره و موارد قانونی تخلیه در سال ۱۴۰۵ را ببینید.
همچنین اگر اختلاف به پایان مدت قرارداد و تخلیه مربوط شده است، مقاله تخلیه نکردن مستأجر پس از پایان قرارداد؛ مراحل قانونی تخلیه ملک را مطالعه کنید.
اگر موجر و مستأجر درباره مبلغ جدید توافق کنند، چه نکاتی باید در تمدید قرارداد درج شود؟
حتی اگر طرفین درباره مبلغ جدید به توافق برسند، بهتر است تمدید قرارداد با جزئیات روشن ثبت شود. توافق شفاهی یا ثبت ناقص مبالغ می‌تواند در آینده درباره میزان اجاره، ودیعه یا تاریخ پایان قرارداد اختلاف ایجاد کند.
در قرارداد تمدید، موارد زیر را مشخص کنید:
- مشخصات کامل موجر، مستأجر و ملک؛
- تاریخ شروع و پایان دوره تمدید؛
- مبلغ اجاره ماهانه و تاریخ سررسید پرداخت؛
- مبلغ ودیعه یا قرض‌الحسنه و نحوه پرداخت یا استرداد آن؛
- تکلیف قبوض، شارژ ساختمان و سایر هزینه‌ها؛
- شرایط فسخ و تعهدات طرفین؛
- امضای طرفین و رعایت تشریفات قانونی ثبت قرارداد.
ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر، با اصلاح سال ۱۴۰۳، بر درج مدت و مبالغ اجاره و قرض‌الحسنه و ثبت قرارداد در سامانه‌های مقرر و اخذ شناسه رهگیری با شرایط بیان‌شده در قانون تأکید دارد. بنابراین، هنگام تنظیم تمدید باید الزامات ثبت قابل اجرا را نیز رعایت کنید.
برای مشاهده نمونه قرارداد و آشنایی با بندهای مهم، به صفحه قرارداد اجاره‌نامه ملک، خانه و مغازه مراجعه کنید. اگر قرارداد مربوط به آپارتمان است، صفحه قرارداد اجاره آپارتمان نیز می‌تواند مفید باشد.
اگر مستأجر و موجر بدون قرارداد جدید، شفاهی توافق کنند چه می‌شود؟
توافق درباره تمدید یا تغییر مبلغ اجاره ممکن است موجب اختلاف درباره مدت، مبلغ و شرایط جدید شود؛ به‌ویژه اگر طرفین برداشت یکسانی از توافق نداشته باشند.
بهتر است هر توافق درباره تمدید، افزایش اجاره‌بها یا تغییر ودیعه در سندی روشن ثبت شود و تشریفات قانونی لازم رعایت شود. در قراردادهای مشمول مقررات ویژه سال ۱۴۰۵ نیز باید ابتدا مشخص شود که مصوبه چه اثری بر وضعیت قرارداد دارد و آیا تنظیم توافق جدید، جایگزین یا مکمل تشریفات مقرر است.
برای بررسی این موضوع، مقاله تمدید شفاهی قرارداد اجاره؛ آیا توافق بدون قرارداد جدید معتبر است؟ را نیز مطالعه کنید.
آیا افزایش اجاره‌بها برای مستأجر جدید هم مشمول سقف ۲۵ درصد است؟
گزارش مربوط به مصوبه سال ۱۴۰۵، درباره تمدید قراردادهای مسکونی مشمول مصوبه با همان مستأجر و در شرایط مقرر است. بنابراین، نباید سقف اعلام‌شده را بدون بررسی به قرارداد تازه با مستأجر جدید تعمیم داد.
در اجاره به مستأجر جدید، باید مقررات حاکم بر همان قرارداد و شرایط حقوقی مربوط بررسی شود. این موضوع با تمدید قرارداد قبلی یکسان نیست.
پرسش‌های متداول درباره افزایش اجاره‌بها هنگام تمدید قرارداد
آیا صاحبخانه می‌تواند هر مبلغی را برای تمدید پیشنهاد کند؟
پیشنهاد مبلغ جدید با الزام مستأجر به پذیرش آن یکسان نیست. در قراردادهای مشمول مقررات ویژه سال ۱۴۰۵، سقف و شرایط مصوبه باید رعایت شود. در سایر وضعیت‌ها نیز نوع ملک، قانون حاکم و توافق طرفین اهمیت دارد.
سقف افزایش اجاره‌بها در سال ۱۴۰۵ چند درصد است؟
طبق گزارش‌های منتشرشده، سقف افزایش اجاره‌بها و ودیعه برای قراردادهای مسکونی مشمول مصوبه سال ۱۴۰۵ حداکثر ۲۵ درصد اعلام شده است. این حکم را باید با توجه به بازه زمانی، درخواست مستأجر و استثناهای مصوبه بررسی کرد.
اگر مستأجر افزایش اجاره را قبول نکند، حتماً باید خانه را تخلیه کند؟
نه می‌توان چنین نتیجه‌ای را برای تمام موارد گرفت و نه می‌توان تمدید را در هر شرایطی تضمین کرد. باید مشخص شود قرارداد مشمول چه مقرراتی است و آیا شرایط و استثناهای مصوبه ویژه سال ۱۴۰۵ درباره آن برقرار است.
آیا موجر می‌تواند ودیعه را بیشتر از ۲۵ درصد افزایش دهد؟
در قراردادهای مسکونی مشمول مصوبه سال ۱۴۰۵، گزارش‌های منتشرشده سقف ۲۵ درصد را برای افزایش مبلغ قرض‌الحسنه نیز ذکر کرده‌اند. بااین‌حال، شمول مصوبه باید برای قرارداد موردنظر بررسی شود.
آیا این مقررات برای اجاره مغازه نیز اجرا می‌شود؟
نباید مقررات مربوط به تمدید برخی قراردادهای مسکونی را بدون بررسی به تمام املاک تجاری تعمیم داد. نوع قرارداد و قانون حاکم بر رابطه موجر و مستأجر در املاک تجاری اهمیت ویژه‌ای دارد.
جمع‌بندی
افزایش اجاره‌بها هنگام تمدید قرارداد، به نوع ملک، زمان پایان قرارداد، توافق طرفین و مقررات قابل اجرا بستگی دارد. در سال ۱۴۰۵، برای برخی قراردادهای مسکونی مشمول مصوبه، سقف افزایش ۲۵ درصدی برای اجاره‌بها و ودیعه اعلام شده است؛ اما اجرای این حکم وابسته به شرایط و استثناهای مقرر است.
اگر موجر یا مستأجر درباره مبلغ جدید اختلاف دارد، بهتر است قرارداد قبلی و شرایط مصوبه را بررسی کند، توافق‌ها را به‌صورت کتبی ثبت کند و در صورت لزوم از مرجع صالح راهنمایی بگیرد. تنظیم دقیق قرارداد تمدید، یکی از راه‌های مؤثر برای کاهش اختلافات آینده است.
این مطلب برای آگاهی عمومی تهیه شده و جایگزین بررسی متن رسمی مصوبه یا مشاوره حقوقی متناسب با شرایط پرونده نیست.
دیدگاهتان را بنویسید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.