اختلاف بر سر شارژ ساختمان و قبوض در اجاره؛ پرداخت با موجر است یا مستأجر؟

اختلاف بر سر شارژ ساختمان و قبوض در اجاره؛ پرداخت با موجر است یا مستأجر؟

یکی از اختلاف‌های رایج میان صاحبخانه و مستأجر، مشخص نبودن مسئول پرداخت شارژ ساختمان، قبض آب و برق و گاز یا هزینه تعمیرات قسمت‌های مشترک است. گاهی مدیر ساختمان شارژ ماهانه را از مستأجر مطالبه می‌کند، اما مستأجر معتقد است این هزینه بر عهده مالک است. در موارد دیگر، صاحبخانه از مستأجر می‌خواهد هزینه تعمیر آسانسور، لوله‌کشی اصلی یا بدهی قبلی ساختمان را پرداخت کند.

اما پرداخت شارژ ساختمان و قبوض در اجاره همیشه بر عهده یک طرف نیست و نوع هزینه، مفاد قرارداد اجاره و مقررات قانونی در تعیین مسئولیت نقش دارند.

برای مثال، هزینه‌های جاری مانند نظافت و نگهبانی با هزینه تعمیر اساسی تأسیسات تفاوت دارد. قبض مصرفی دوره سکونت نیز با بدهی مربوط به قبل از تحویل خانه یکسان نیست.

در این مقاله بررسی می‌کنیم که مسئول پرداخت هر یک از این هزینه‌ها کیست، اگر در قرارداد درباره شارژ چیزی نوشته نشده باشد چه باید کرد و در صورت اختلاف با صاحبخانه یا مدیر ساختمان چگونه می‌توان موضوع را پیگیری کرد.

۱. شارژ ساختمان با مالک است یا مستأجر؟

برای پاسخ به این سؤال، ابتدا باید مشخص شود شارژ مورد مطالبه بابت چه هزینه‌ای است و در قرارداد اجاره چه توافقی انجام شده است.

ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها درباره سهم واحدها از هزینه‌های مشترک ساختمان مقرراتی دارد. همچنین ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی این قانون، نحوه تقسیم برخی هزینه‌های مشترک و آثار توافق میان مالک و مستأجر را توضیح می‌دهد.

در عمل، شارژ ساختمان می‌تواند شامل هزینه‌هایی مانند موارد زیر باشد:

• نظافت راهروها و مشاعات
• حقوق سرایدار، نگهبان و مدیر ساختمان
• نگهداری آسانسور و تأسیسات مشترک
• روشنایی قسمت‌های مشترک
• هزینه آب مشترک یا سایر مصارف مشترک
• تعمیرات و نگهداری معمول ساختمان

در بسیاری از قراردادهای اجاره، هزینه‌های جاری ساختمان بر عهده مستأجر گذاشته می‌شود؛ اما این موضوع به مفاد قرارداد و ماهیت هزینه بستگی دارد. نمی‌توان بدون بررسی قرارداد گفت تمام شارژها همیشه با مستأجر یا همیشه با مالک است.

اگر در قرارداد نوشته شده باشد شارژ با مستأجر است

اگر قرارداد به‌روشنی پرداخت شارژ جاری را بر عهده مستأجر گذاشته باشد، این توافق در تعیین مسئولیت میان موجر و مستأجر اهمیت دارد. البته باید بررسی شود هزینه مورد مطالبه واقعاً در محدوده همان توافق قرار می‌گیرد یا خیر.

برای مثال، عبارت «پرداخت شارژ ماهانه ساختمان بر عهده مستأجر است» لزوماً به این معنا نیست که مستأجر باید هر هزینه غیرعادی و سرمایه‌ای ساختمان را نیز پرداخت کند؛ مگر اینکه متن قرارداد و شرایط قانونی چنین تعهدی را پوشش دهد.

اگر قرارداد درباره شارژ سکوت کرده باشد

در این حالت، باید نوع هزینه و مقررات مربوط به آن بررسی شود. ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها برای تقسیم هزینه‌های مشترک، میان هزینه‌های مرتبط با مساحت واحد و هزینه‌هایی که ارتباطی با مساحت ندارند تفاوت قائل شده است.

در نتیجه، صرف اینکه در قرارداد چیزی درباره شارژ نوشته نشده، به این معنا نیست که هیچ‌کس مسئول پرداخت نیست. باید مشخص شود هزینه از چه نوعی است، چگونه محاسبه شده و مقررات قابل اعمال چه حکمی دارند.

۲. هزینه‌های جاری ساختمان با تعمیرات اساسی چه تفاوتی دارد؟

این تفاوت یکی از مهم‌ترین نکات در اختلاف‌های مربوط به شارژ است.

هزینه‌های جاری معمولاً برای اداره روزمره ساختمان و استفاده معمول از قسمت‌های مشترک پرداخت می‌شوند. در مقابل، تعمیرات اساسی ممکن است برای رفع خرابی مهم یا حفظ و بازسازی تأسیسات ساختمان ضروری باشند.

ماده ۴۸۶ قانون مدنی مقرر می‌کند تعمیرات و مخارج لازم برای امکان انتفاع از ملک اصولاً بر عهده مالک است، مگر آنکه شرط خلاف یا عرف مربوط، ترتیب دیگری مقرر کند.

با این حال، این ماده را نباید به این شکل تفسیر کرد که تمام هزینه‌های مربوط به ساختمان بدون استثنا بر عهده مالک است. برای تعیین مسئولیت، باید میان تعمیرات لازم برای استفاده از ملک، هزینه‌های جاری، هزینه‌های قسمت‌های مشترک و توافق قراردادی تفاوت گذاشت.

برای مطالعه بیشتر، مقاله هزینه تعمیرات خانه اجاره‌ای با کیست؟ تفاوت تعمیرات اساسی و جزئی را بخوانید.

۳. پرداخت قبض آب، برق و گاز خانه اجاره‌ای با کیست؟

قبوض مصرفی با شارژ ساختمان تفاوت دارند. برای تعیین مسئولیت پرداخت قبض، باید دوره مصرف، نوع انشعاب، مفاد قرارداد و اینکه هزینه مربوط به چه زمانی است بررسی شود.

قبض برق

اگر برق واحد دارای کنتور مستقل باشد، قبض معمولاً بر اساس مصرف ثبت‌شده در دوره مربوط صادر می‌شود. اگر مستأجر در همان دوره در ملک سکونت داشته و طبق قرارداد مسئول پرداخت هزینه‌های مصرفی باشد، پرداخت قبض می‌تواند بر عهده او قرار گیرد.

اما اگر قبض مربوط به دوره قبل از تحویل ملک باشد، نباید بدون بررسی تاریخ قرائت کنتور و مفاد قرارداد، آن را به مستأجر جدید نسبت داد.

قبض آب

در بعضی ساختمان‌ها آب هر واحد با کنتور مستقل محاسبه می‌شود و در برخی دیگر هزینه آب به‌صورت مشترک بین واحدها تقسیم می‌شود.

اگر آب ساختمان مشترک باشد، باید روش محاسبه شارژ و توافق ساختمان بررسی شود. در چنین شرایطی، مبلغ مطالبه‌شده ممکن است فقط به مصرف یک واحد مربوط نباشد.

قبض گاز

در واحدهایی که کنتور مستقل دارند، دوره مصرف و تاریخ قرائت کنتور اهمیت دارد. در ساختمان‌هایی با موتورخانه یا سیستم گرمایش مرکزی، هزینه گاز ممکن است به شکل مشترک و از طریق شارژ ساختمان محاسبه شود.

بنابراین، بهتر است هنگام تحویل خانه، تاریخ و عدد کنتورها ثبت شود تا در پایان یا ابتدای دوره اجاره درباره بدهی‌ها اختلاف ایجاد نشود.

اگر در قرارداد مشخص نشده باشد قبوض با چه کسی است

در این حالت، باید مفاد کلی قرارداد، نوع قبض، دوره مصرف و شرایط تحویل ملک بررسی شود. اگر قبض مربوط به مصرف مستأجر در دوره سکونت او باشد، این موضوع با بدهی انباشته‌شده قبل از تحویل خانه تفاوت دارد.

نکته کاربردی: برای جلوگیری از اختلاف، از قبض‌ها و تاریخ قرائت کنتورها هنگام تحویل ملک عکس بگیرید و نسخه‌ای از آن را نزد خود نگه دارید.

۴. بدهی قبلی شارژ ساختمان و قبوض بر عهده چه کسی است؟

فرض کنید خانه‌ای را اجاره کرده‌اید و پس از ورود متوجه می‌شوید چند ماه شارژ ساختمان پرداخت نشده یا قبض آب و برق مربوط به دوره قبل همچنان بدهکار است. آیا مدیر ساختمان می‌تواند از شما بخواهد همه این مبالغ را بپردازید؟

پاسخ به نوع بدهی، زمان ایجاد آن، مقررات مربوط و توافق شما با موجر بستگی دارد.

برای بررسی این وضعیت، باید سه موضوع را از یکدیگر جدا کنید:

اول: بدهی مربوط به قبل از شروع اجاره

اگر مبلغ مورد مطالبه مربوط به دوره‌ای باشد که هنوز ملک را تحویل نگرفته بودید، باید تاریخ بدهی و مسئولیت قراردادی را بررسی کنید. صرف سکونت فعلی شما در ملک، به‌تنهایی مشخص نمی‌کند که بدهی مربوط به دوره قبل بر عهده شماست.

دوم: بدهی مربوط به دوره سکونت

اگر هزینه مربوط به زمانی باشد که شما از ملک استفاده می‌کردید، مفاد قرارداد درباره شارژ و قبوض اهمیت پیدا می‌کند.

سوم: هزینه‌ای که تاریخ آن مشخص نیست

اگر مدیر ساختمان مبلغی را به‌صورت کلی مطالبه کند و معلوم نباشد مربوط به چه ماه یا چه خدمتی است، بهتر است ابتدا ریز صورتحساب و مستندات مطالبه را درخواست کنید.

برای مثال، می‌توانید از مدیر ساختمان بخواهید ماه‌های بدهی، نوع هزینه، مبلغ هر بخش و مبنای تقسیم آن را مشخص کند. این کار به شما کمک می‌کند هزینه‌های دوره سکونت خود را از بدهی‌های قبلی تفکیک کنید.

۵. آیا مدیر ساختمان می‌تواند شارژ را مستقیماً از مستأجر مطالبه کند؟

بله، در برخی شرایط امکان مطالبه هزینه‌های مشترک از استفاده‌کننده وجود دارد؛ اما باید میان رابطه مدیر ساختمان با مسئول پرداخت و رابطه قراردادی موجر و مستأجر تفاوت گذاشت.

طبق ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، اگر پرداخت هزینه‌های جاری مشترک بر عهده استفاده‌کننده باشد و او از پرداخت خودداری کند، مدیر ساختمان می‌تواند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده، به مالک اصلی نیز مراجعه کند.

همچنین اگر طبق اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی، پرداخت هزینه‌های مشترک بر عهده مالک باشد و مالک از پرداخت خودداری کند، مقررات این ماده امکان پرداخت هزینه‌های مزبور از محل مال‌الاجاره را برای مستأجر پیش‌بینی کرده است.

با این حال، نباید این مقررات را به معنای مجاز بودن هر نوع برداشت خودسرانه از اجاره‌بها دانست. برای اقدام عملی، شرایط قرارداد، ماهیت هزینه و ضوابط قانونی باید بررسی شود.

اگر مدیر ساختمان از شما هزینه‌ای مطالبه می‌کند که آن را متعلق به مالک می‌دانید، بهتر است صورتحساب را دریافت و موضوع را به‌صورت مکتوب با موجر مطرح کنید. پرداخت یا اعتراض نیز باید با توجه به وضعیت واقعی بدهی و مقررات قابل اعمال انجام شود.

۶. اگر صاحبخانه بگوید تمام شارژ ساختمان با مستأجر است، چه کنیم؟

در چنین اختلافی، صرف گفته موجر یا مستأجر تعیین‌کننده نیست. ابتدا باید متن قرارداد را بررسی کنید.

به این پرسش‌ها پاسخ دهید:

• آیا قرارداد صراحتاً پرداخت شارژ را بر عهده مستأجر گذاشته است؟
• آیا درباره تعمیرات اساسی یا هزینه‌های غیرعادی ساختمان توافق جداگانه‌ای وجود دارد؟
• مبلغ مطالبه‌شده بابت هزینه جاری است یا تعمیر اساسی؟
• آیا هزینه مربوط به دوره سکونت شماست؟
• آیا مدیر ساختمان ریز صورتحساب را ارائه کرده است؟

برای مثال، اگر در قرارداد آمده باشد «شارژ ماهانه بر عهده مستأجر است» و مدیر ساختمان هزینه نظافت و نگهداری روزمره را مطالبه کند، وضعیت با مطالبه مبلغ قابل‌توجه برای تعویض کامل آسانسور تفاوت دارد.

در حالت دوم باید بررسی شود آیا این هزینه در توافق طرفین قرار می‌گیرد یا اصولاً از هزینه‌های مربوط به مالک محسوب می‌شود.

اگر اختلاف با گفت‌وگو حل نشد، قرارداد، صورتحساب‌ها و مدارک پرداخت را نگه دارید و برای تعیین مسئولیت به مقررات مرتبط مراجعه کنید.

۷. اگر مستأجر شارژ ساختمان را پرداخت نکند، چه اتفاقی می‌افتد؟

اگر طبق قرارداد یا مقررات قابل اعمال، پرداخت هزینه‌ای بر عهده مستأجر باشد و او از پرداخت آن خودداری کند، ممکن است مدیر ساختمان یا مالک برای دریافت مبلغ اقدام کند.

با این حال، نتیجه حقوقی به نوع هزینه و وضعیت مطالبه بستگی دارد. ابتدا باید مشخص شود مبلغ مورد مطالبه واقعاً بدهی مستأجر است و چگونه محاسبه شده است.

مستأجر نیز نباید صرفاً به دلیل اختلاف با صاحبخانه، تمام شارژها و قبوض را بدون بررسی پرداخت‌نشده رها کند؛ زیرا ممکن است در برابر بخشی از هزینه‌ها مسئول باشد.

راهکار بهتر این است که:

1. ریز صورتحساب را از مدیر ساختمان دریافت کنید.
2. هزینه‌های مربوط به دوره سکونت خود را مشخص کنید.
3. موارد مورد اختلاف را با ذکر دلیل به‌صورت مکتوب اعلام کنید.
4. رسید پرداخت مبالغی را که پرداخت می‌کنید نگه دارید.
5. در صورت ادامه اختلاف، از مشاوره حقوقی متناسب با قرارداد استفاده کنید.

اگر اختلاف شارژ به بدهی‌های قبلی یا هزینه‌های اساسی مربوط است، بهتر است این موارد جداگانه بررسی شوند و همه مبالغ در یک عنوان کلی قرار نگیرند.

۸. اگر صاحبخانه هزینه‌های ساختمان را پرداخت نکند، مستأجر چه راهی دارد؟

گاهی در قرارداد توافق شده است که مالک هزینه خاصی را پرداخت کند، اما او از پرداخت آن خودداری می‌کند. در این حالت، مستأجر بهتر است ابتدا مشخص کند هزینه مورد بحث دقیقاً چیست و آیا قرارداد به‌وضوح پرداخت آن را بر عهده موجر گذاشته است یا خیر.

ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها در مورد برخی هزینه‌های مشترک، امکان پرداخت از محل مال‌الاجاره را در شرایط مشخص پیش‌بینی کرده است؛ اما استفاده از این راهکار باید با توجه به مفاد قرارداد و شرایط قانونی انجام شود.

بنابراین، پیش از کم کردن مبلغ شارژ از اجاره‌بها یا پرداخت هزینه‌ای به جای مالک، بهتر است این موارد را بررسی کنید:

• آیا تعهد مالک در قرارداد روشن است؟
• آیا مبلغ مورد مطالبه مستند و قابل اثبات است؟
• آیا مقررات مورد استناد شامل همین نوع هزینه می‌شود؟
• آیا شرایط قانونی لازم برای پرداخت از محل مال‌الاجاره فراهم است؟

از برداشت یک‌طرفه از اجاره‌بها بدون بررسی حقوقی خودداری کنید؛ زیرا ممکن است درباره پرداخت کامل اجاره نیز اختلاف ایجاد شود.

۹. چگونه در قرارداد اجاره از اختلاف درباره شارژ و قبوض جلوگیری کنیم؟

بهترین راه، مشخص کردن مسئولیت‌ها قبل از امضای قرارداد است. اگر قرارداد فقط به عبارت کلی «هزینه‌ها با مستأجر است» اکتفا کند، ممکن است بعداً درباره معنای آن اختلاف ایجاد شود.

پیشنهاد می‌شود در قرارداد، موارد زیر جداگانه مشخص شوند:

• مسئول پرداخت شارژ جاری ساختمان
• مسئول پرداخت آب، برق، گاز و سایر قبوض مصرفی
• نحوه محاسبه هزینه‌های مشترک در صورت نداشتن کنتور مستقل
• مسئولیت بدهی‌های مربوط به قبل از تحویل ملک
• مسئولیت تعمیرات اساسی و هزینه‌های غیرعادی ساختمان
• نحوه رسیدگی به اختلاف در صورتحساب‌ها
• ثبت وضعیت کنتورها و بدهی‌های موجود هنگام تحویل ملک

برای مثال، می‌توان در قرارداد نوشت که شارژ جاری ماهانه و قبوض مصرفی مربوط به دوره تصرف مستأجر طبق توافق بر عهده اوست و بدهی‌های مربوط به دوره پیش از تحویل، پس از بررسی مدارک، مطابق مسئولیت قانونی و قراردادی طرفین تعیین می‌شود.

این عبارت صرفاً نمونه‌ای برای روشن شدن موضوع است و باید متناسب با توافق واقعی طرفین تنظیم شود.

اگر هنوز در مرحله تنظیم قرارداد هستید، می‌توانید نمونه قرارداد اجاره‌نامه ملک، خانه و مغازه را بررسی کنید.

۱۰. نمونه متن برای اعتراض به صورتحساب شارژ ساختمان

اگر مبلغی از شما مطالبه شده اما درباره نوع هزینه یا دوره آن اختلاف دارید، می‌توانید از متن زیر به‌عنوان نمونه اولیه استفاده کنید:

«مدیریت محترم ساختمان، با سلام؛

در خصوص صورتحساب شارژ و هزینه‌های اعلام‌شده برای واحد ……….، خواهشمند است ریز مبالغ، نوع هزینه‌ها، دوره زمانی مربوط و مبنای محاسبه سهم این واحد را اعلام فرمایید.

با توجه به اینکه بخشی از مبالغ مورد مطالبه از نظر دوره ایجاد بدهی یا نوع هزینه نیازمند بررسی است، تقاضا دارم مستندات مربوط ارائه شود تا مسئولیت پرداخت هر بخش بر اساس مقررات و توافق‌های مربوط مشخص گردد.

این درخواست به‌منظور بررسی دقیق صورتحساب و جلوگیری از بروز اختلاف بیشتر مطرح می‌شود.»

اگر اختلاف اصلی شما با صاحبخانه است، بهتر است موضوع را جداگانه و با استناد به بند مربوط در قرارداد، به‌صورت مکتوب با او در میان بگذارید.

پرسش‌های متداول

آیا شارژ ماهانه ساختمان همیشه با مستأجر است؟

خیر. مسئولیت پرداخت به نوع هزینه، مفاد قرارداد و مقررات قابل اعمال بستگی دارد. در بسیاری از قراردادها شارژ جاری بر عهده مستأجر قرار می‌گیرد، اما نمی‌توان همه هزینه‌های ساختمان را بدون بررسی بر عهده او گذاشت.

هزینه تعمیر آسانسور با مالک است یا مستأجر؟

باید میان سرویس و نگهداری معمول آسانسور و تعمیر یا تعویض اساسی آن تفاوت گذاشت. نوع هزینه، مفاد قرارداد و مقررات مربوط در تعیین مسئولیت مؤثر است.

آیا مستأجر باید بدهی شارژ قبل از اجاره را پرداخت کند؟

نباید صرفاً به دلیل سکونت در واحد، بدهی مربوط به دوره قبل را بدون بررسی به مستأجر جدید نسبت داد. تاریخ بدهی، صورتحساب و مفاد قرارداد باید بررسی شوند.

اگر کنتور آب یا گاز مشترک باشد، هزینه چگونه تقسیم می‌شود؟

روش تقسیم به ساختار تأسیسات، نحوه محاسبه هزینه و توافق یا مقررات قابل اعمال بستگی دارد. بهتر است مدیر ساختمان مبنای محاسبه سهم هر واحد را مشخص کند.

اگر صاحبخانه شارژ را نپردازد، آیا مدیر ساختمان می‌تواند به مستأجر مراجعه کند؟

در شرایط مقرر در قانون و آیین‌نامه اجرایی، امکان مراجعه به استفاده‌کننده یا مالک وجود دارد. باید نوع هزینه، توافق اجاره و مقررات مربوط بررسی شود تا مسئولیت هر طرف روشن شود.

جمع‌بندی

در اختلاف بر سر شارژ ساختمان و قبوض، پاسخ یکسانی برای همه هزینه‌ها وجود ندارد. شارژ جاری، قبض مصرفی، بدهی قبلی و تعمیرات اساسی هر کدام وضعیت متفاوتی دارند.

برای تعیین مسئول پرداخت، ابتدا قرارداد اجاره را بررسی کنید، سپس دوره و نوع هزینه را از روی صورتحساب مشخص کنید و میان هزینه‌های جاری و تعمیرات اساسی تفاوت بگذارید. مواد ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، ۲۳ آیین‌نامه اجرایی آن و ۴۸۶ قانون مدنی از مقررات مهم در بررسی این اختلاف‌ها هستند.

بهترین راه پیشگیری از اختلاف این است که هنگام تنظیم قرارداد، مسئولیت پرداخت شارژ، قبوض، بدهی‌های قبلی و هزینه‌های تعمیرات اساسی را به‌صورت روشن و جداگانه مشخص کنید و هنگام تحویل ملک نیز وضعیت کنتورها و بدهی‌ها را ثبت کنید.