هزینه تعمیرات خانه اجاره‌ای با کیست؟ تفاوت تعمیرات اساسی و جزئی

هزینه تعمیرات خانه اجاره‌ای با کیست؟ تفاوت تعمیرات اساسی و جزئی

فرض کنید در خانه‌ای مستأجر هستید و پکیج از کار می‌افتد، لوله آب نشتی پیدا می‌کند یا شیر آب خراب می‌شود. آیا باید هزینه تعمیر را خودتان بپردازید یا صاحبخانه مسئول است؟

این موضوع یکی از اختلاف‌های رایج میان موجر و مستأجر است؛ به‌خصوص زمانی که قرارداد اجاره درباره تعمیرات توضیح دقیقی نداده باشد. گاهی صاحبخانه تمام هزینه‌ها را بر عهده مستأجر می‌داند و گاهی مستأجر انتظار دارد هر نوع خرابی را مالک تعمیر کند.

اما پاسخ به این سادگی نیست. برای تعیین مسئول پرداخت هزینه تعمیرات باید نوع خرابی، علت ایجاد آن، مفاد قرارداد اجاره و عرف محل را در نظر گرفت.

بر اساس ماده ۴۸۶ قانون مدنی، تعمیرات و مخارجی که برای امکان استفاده از ملک اجاره‌ای لازم است، اصولاً بر عهده مالک است؛ مگر اینکه شرط خلافی در قرارداد وجود داشته باشد یا عرف محل حکم دیگری داشته باشد.

از طرف دیگر، اگر خرابی به دلیل استفاده نادرست، بی‌احتیاطی یا رفتار قابل انتساب به مستأجر ایجاد شده باشد، ممکن است مسئولیت جبران هزینه بر عهده او قرار گیرد.

در ادامه، تفاوت تعمیرات اساسی و جزئی را با مثال‌های کاربردی بررسی می‌کنیم تا بدانید در هر وضعیت چه اقدامی منطقی‌تر است.

تعمیرات اساسی خانه اجاره‌ای چیست و هزینه آن با کیست؟

تعمیرات اساسی معمولاً به تعمیراتی گفته می‌شود که به اصل ساختمان، تأسیسات اصلی یا امکانات ضروری ملک مربوط هستند و برای حفظ قابلیت استفاده از آن ضرورت دارند.

برای مثال، خرابی جدی لوله‌کشی اصلی ساختمان، مشکل اساسی سیستم گرمایشی یا نقص مهمی در تأسیسات ثابت ممکن است در این گروه قرار بگیرد.

موارد زیر نمونه‌هایی از تعمیراتی هستند که بسته به علت خرابی و شرایط ملک، می‌توانند در دسته تعمیرات اساسی قرار گیرند:

• تعمیر اساسی لوله‌کشی اصلی آب و فاضلاب؛
• رفع نقص مهم در تأسیسات ثابت گرمایشی یا سرمایشی؛
• تعمیر خرابی‌های ساختاری که استفاده متعارف از ملک را مختل می‌کنند؛
• رفع مشکلات اساسی برق‌کشی ساختمان؛
• تعمیر بخش‌هایی از ساختمان که خرابی آن‌ها بر ایمنی یا امکان سکونت اثر می‌گذارد.

این مثال‌ها به معنای آن نیست که هزینه هر خرابی در این بخش‌ها همیشه و بدون استثنا با مالک است. برای مثال، اگر مستأجر بر اثر استفاده نادرست به تأسیسات آسیب زده باشد، موضوع می‌تواند متفاوت باشد.

در حالت معمول، اگر تعمیر برای قابل استفاده بودن ملک ضروری باشد و خرابی ناشی از رفتار مستأجر نباشد، اصل قانونی ماده ۴۸۶ قانون مدنی می‌تواند مبنای مسئولیت مالک قرار گیرد؛ البته شرط قرارداد و عرف محل نیز باید بررسی شود.

تعمیرات جزئی خانه اجاره‌ای چیست؟

تعمیرات جزئی معمولاً به خرابی‌ها و اقداماتی گفته می‌شود که محدودتر هستند و ممکن است به استفاده روزمره از ملک یا نگهداری معمول آن مربوط باشند.

برای نمونه:

• تعویض قطعه‌ای کوچک در یک وسیله؛
• تعمیر دستگیره یا لولای آسیب‌دیده؛
• رفع گرفتگی ساده‌ای که ناشی از استفاده مستأجر است؛
• تعویض یک قطعه مصرفی یا کوچک؛
• تعمیر جزئی برخی تجهیزات در اثر استفاده روزمره.

با این حال، جزئی بودن تعمیر به‌تنهایی ثابت نمی‌کند که پرداخت آن بر عهده مستأجر است. برای مثال، ممکن است خرابی یک قطعه کوچک ناشی از نقص قبلی یا استهلاک طبیعی باشد. در مقابل، حتی یک خرابی کوچک نیز اگر مستقیماً بر اثر بی‌احتیاطی مستأجر ایجاد شده باشد، ممکن است مسئولیت او را به دنبال داشته باشد.

به همین دلیل، بهتر است به‌جای تکیه صرف بر عبارت «تعمیر اساسی» یا «تعمیر جزئی»، علت خرابی و توافق طرفین بررسی شود.

جدول مسئولیت هزینه تعمیرات خانه اجاره‌ای

در جدول زیر، چند نمونه رایج را می‌بینید. این موارد راهنمای اولیه هستند و نتیجه نهایی هر پرونده به علت خرابی، قرارداد و شرایط ملک بستگی دارد.

این جدول جایگزین بررسی حقوقی نیست. به‌خصوص درباره وسایلی مانند پکیج، کولر، آبگرمکن و تجهیزات ثابت، باید مشخص شود خرابی از استهلاک، نقص فنی، نگهداری نامناسب یا استفاده نادرست ناشی شده است.

قانون درباره هزینه تعمیرات خانه اجاره‌ای چه می‌گوید؟

برای بررسی مسئولیت تعمیرات، چند ماده از قانون مدنی اهمیت دارند.

ماده ۴۸۶ قانون مدنی؛ اصل مسئولیت مالک

این ماده مقرر می‌کند تعمیرات و مخارجی که برای امکان انتفاع از ملک اجاره‌ای لازم است، بر عهده مالک است؛ مگر اینکه شرط خلاف شده باشد یا عرف محل برخلاف آن باشد. همین حکم درباره ابزار و تجهیزاتی که برای استفاده از ملک لازم‌اند نیز مطرح شده است.

بنابراین، هنگام اختلاف باید ابتدا مشخص شود تعمیر مورد بحث برای امکان استفاده از ملک ضروری بوده یا خیر و سپس قرارداد و عرف محل بررسی شوند.

متن قانون را می‌توانید در قانون مدنی مطالعه کنید.

ماده ۴۸۵ قانون مدنی؛ تعمیرات ضروری در طول مدت اجاره

بر اساس ماده ۴۸۵، اگر در مدت اجاره تعمیراتی لازم شود که تأخیر در انجام آن موجب ضرر مالک باشد، مستأجر نمی‌تواند مانع انجام آن تعمیرات شود؛ حتی اگر در مدت تعمیر، نتواند تمام یا بخشی از ملک را استفاده کند. در این وضعیت، قانون برای مستأجر حق فسخ اجاره را نیز پیش‌بینی کرده است.

این ماده به‌معنای آن نیست که مستأجر در هر تعمیر یا هر مدت اختلالی خودبه‌خود حق فسخ دارد. شرایط قانونی و اوضاع‌واحوال پرونده باید بررسی شود.

نقش قرارداد اجاره

قانون مدنی در ماده ۴۸۶ امکان توافق برخلاف قاعده پیش‌فرض را نیز در نظر گرفته است. بنابراین، اگر قرارداد درباره تعمیرات اساسی، تعمیرات جزئی، تجهیزات و هزینه‌های نگهداری شرط مشخصی داشته باشد، باید متن آن با دقت بررسی شود.

البته وجود یک شرط کلی به معنای آن نیست که هر نوع خسارت یا هر هزینه‌ای در همه شرایط بر عهده مستأجر قرار می‌گیرد. دامنه شرط، قوانین قابل اعمال و علت خرابی همچنان اهمیت دارند.

هزینه تعمیر پکیج، کولر و آبگرمکن در خانه اجاره‌ای با کیست؟

یکی از پرسش‌های متداول مستأجران و صاحبان خانه، مسئولیت تعمیر وسایل گرمایشی و سرمایشی است.

پاسخ به این سؤال به نوع دستگاه، علت خرابی، شرایط تحویل ملک و مفاد قرارداد بستگی دارد.

تعمیر پکیج در خانه اجاره‌ای

اگر پکیج به دلیل فرسودگی طبیعی یا نقص فنی قطعه‌ای خراب شده باشد، ممکن است هزینه تعمیر بر عهده مالک قرار گیرد؛ به‌خصوص اگر دستگاه از تجهیزات ثابت و ضروری ملک باشد و تعمیر آن برای استفاده متعارف از خانه لازم باشد.

اما اگر خرابی به دلیل استفاده نادرست، دست‌کاری غیرمجاز یا بی‌توجهی مستأجر به موضوعی باشد که مسئولیت آن بر عهده او قرار داشته، ممکن است مسئولیت جبران هزینه متفاوت باشد.

تعمیر کولر یا سیستم سرمایشی

اگر کولر جزو تجهیزات تحویلی خانه باشد، باید علت خرابی مشخص شود. خرابی ناشی از استهلاک یا نقص فنی با آسیب ناشی از استفاده نادرست تفاوت دارد. قرارداد و عرف محل نیز در تعیین مسئولیت مؤثرند.

تعمیر آبگرمکن

در مورد آبگرمکن نیز ابتدا باید علت خرابی مشخص شود. اگر مشکل از فرسودگی دستگاه یا نقص فنی قبلی باشد، موضوع با خرابی ناشی از رفتار مستأجر یکسان نیست.

در تمام این موارد، بهتر است پیش از انجام تعمیر پرهزینه، مستأجر موضوع را به‌صورت مکتوب به مالک اطلاع دهد و درباره نحوه اقدام و پرداخت هزینه به توافق برسند.

اگر صاحبخانه تعمیرات ضروری را انجام ندهد، مستأجر چه کاری می‌تواند انجام دهد؟

فرض کنید در فصل سرما، سیستم گرمایشی خانه خراب شده و صاحبخانه با وجود اطلاع، برای تعمیر آن اقدام نمی‌کند. یا نشتی جدی لوله باعث آسیب به دیوار و کف خانه شده است.

در چنین شرایطی، بهتر است مستأجر مراحل زیر را دنبال کند.

۱. خرابی را مستند کنید.

از محل خرابی عکس یا فیلم بگیرید و زمان بروز مشکل را ثبت کنید. اگر خرابی به تجهیزات یا تأسیسات مربوط است، گزارش تعمیرکار نیز می‌تواند مفید باشد.

۲. موضوع را به صاحبخانه اطلاع دهید.

بهتر است درخواست تعمیر از طریق پیام یا روش قابل استناد دیگری ارسال شود. نوع خرابی، آثار آن و ضرورت رسیدگی را روشن توضیح دهید.

۳. درباره تعمیر و پرداخت هزینه توافق کنید.

اگر تعمیر فوری است، تا حد امکان پیش از اقدام پرهزینه، درباره انتخاب تعمیرکار، مبلغ و مسئول پرداخت توافق کنید. این کار احتمال اختلاف بعدی را کاهش می‌دهد.

۴. مدارک هزینه را نگه دارید.

اگر با توافق طرفین تعمیر انجام شد، فاکتور، رسید پرداخت و مکاتبات را حفظ کنید.

۵. در صورت اختلاف، پیش از کسر هزینه از اجاره‌بها یا ودیعه مشاوره حقوقی بگیرید.

اینکه مستأجر بتواند هزینه‌ای را از اجاره‌بها کسر کند یا از مالک مطالبه کند، به شرایط پرونده و مبنای قانونی آن بستگی دارد. بهتر است بدون بررسی حقوقی، اجاره‌بها را یک‌طرفه کاهش ندهید یا از ودیعه به‌عنوان محل تسویه خودسرانه استفاده نکنید.

آیا مستأجر می‌تواند هزینه تعمیرات را از اجاره‌بها کم کند؟

این پرسش پاسخ یکسانی برای همه پرونده‌ها ندارد. صرف اینکه مستأجر معتقد باشد هزینه تعمیر بر عهده مالک بوده، لزوماً به این معنا نیست که بتواند هر مبلغی را بدون توافق یا مبنای قانونی از اجاره‌بها کم کند.

اگر مستأجر بدون هماهنگی تعمیر پرهزینه‌ای انجام دهد، ممکن است درباره ضرورت تعمیر، میزان هزینه و مسئول پرداخت آن اختلاف ایجاد شود.

روش مطمئن‌تر این است که ابتدا مسئولیت تعمیر مشخص شود، موضوع به مالک اطلاع داده شود و درباره انجام کار و تسویه هزینه توافق مکتوب صورت گیرد. اگر توافق ممکن نباشد، بهتر است پیش از هرگونه کسر از اجاره‌بها، وضعیت حقوقی بررسی شود.

اگر مستأجر به خانه خسارت وارد کرده باشد، هزینه تعمیر با کیست؟

تعمیرات ناشی از فرسودگی طبیعی با خسارتی که مستأجر بر اثر رفتار نادرست ایجاد کرده، یکسان نیست.

برای مثال، اگر پکیج بر اثر پایان عمر مفید یا نقص فنی خراب شود، موضوع با زمانی که مستأجر بدون رعایت دستورالعمل دستگاه باعث آسیب شده متفاوت خواهد بود.

همچنین اگر مستأجر به کابینت، در، شیشه یا سایر بخش‌های ملک آسیب وارد کرده باشد، باید علت خسارت و میزان آن مشخص شود.

در چنین مواردی، مالک بهتر است نوع آسیب و هزینه مورد مطالبه را مستند کند. مستأجر نیز می‌تواند مدارک مربوط به وضعیت اولیه ملک و علت خرابی را ارائه دهد.

اگر طرفین درباره مسئولیت یا مبلغ خسارت اختلاف داشته باشند، ادعای یک‌طرفه برای تعیین تکلیف نهایی کافی نیست. تشریفات قانونی مطالبه خسارت و مقررات مربوط به ودیعه باید رعایت شوند.

برای اطلاعات بیشتر، مقاله خسارت به ملک اجاره‌ای؛ آیا صاحبخانه می‌تواند از پول پیش کم کند؟ را مطالعه کنید.

چگونه در قرارداد اجاره درباره تعمیرات توافق کنیم؟

بخش مهمی از اختلاف‌ها را می‌توان با تنظیم دقیق قرارداد و ثبت وضعیت ملک در زمان تحویل کاهش داد.

هنگام تنظیم قرارداد بهتر است موارد زیر مشخص شوند:

• وضعیت وسایل و تجهیزات تحویلی به مستأجر؛
• مسئولیت تعمیرات اساسی و تعمیرات ناشی از استفاده نادرست؛
• نحوه اطلاع‌رسانی خرابی‌ها به مالک؛
• روش انتخاب تعمیرکار و تأیید هزینه‌های قابل توجه؛
• نحوه رسیدگی به هزینه‌های فوری و ضروری؛
• روش تسویه هزینه‌های مورد توافق در پایان اجاره.

بهتر است از عبارت‌های مبهمی مانند «تمام تعمیرات با مستأجر است» بدون توضیح دامنه و منظور شرط پرهیز شود. مشخص بودن تعهدات، هم برای مالک و هم برای مستأجر مفید است.

برای مشاهده متن مرتبط با اجاره ملک، صفحه قرارداد اجاره‌نامه ملک، خانه و مغازه را ببینید. اگر موضوع اجاره آپارتمان است، قرارداد اجاره آپارتمان نیز مرتبط است.

پرسش‌های متداول درباره تعمیرات خانه اجاره‌ای

تعمیر لوله‌کشی خانه اجاره‌ای با مالک است یا مستأجر؟

اگر تعمیر مربوط به لوله‌کشی اصلی و برای امکان استفاده از ملک ضروری باشد، اصولاً مسئولیت مالک مطرح می‌شود؛ مگر اینکه شرط قراردادی یا عرف محل حکم دیگری داشته باشد. اگر خرابی ناشی از رفتار مستأجر باشد، مسئولیت می‌تواند متفاوت شود.

هزینه تعمیر شیر آب با مستأجر است؟

نمی‌توان در همه موارد پاسخ قطعی داد. باید علت خرابی، وضعیت اولیه شیر، میزان فرسودگی، قرارداد و عرف محل بررسی شود. شکستن شیر بر اثر استفاده نادرست با خرابی ناشی از استهلاک طبیعی یکسان نیست.

اگر پکیج خانه اجاره‌ای خراب شود، مستأجر باید هزینه تعمیر را بدهد؟

اگر خرابی ناشی از فرسودگی یا نقص فنی باشد، ممکن است هزینه بر عهده مالک قرار گیرد. اگر آسیب به دلیل استفاده نادرست یا رفتار قابل انتساب به مستأجر ایجاد شده باشد، مسئولیت او نیز قابل بررسی است.

آیا مالک باید هزینه تعمیرات جزئی را هم پرداخت کند؟

ماده ۴۸۶ قانون مدنی، تعمیرات لازم برای امکان استفاده از ملک را اصولاً بر عهده مالک می‌گذارد؛ اما شرط قرارداد و عرف محل می‌توانند در نتیجه اثر داشته باشند. بنابراین، جزئی بودن تعمیر به‌تنهایی برای تعیین مسئول پرداخت کافی نیست.

اگر صاحبخانه از تعمیر خرابی ضروری خودداری کند، مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند؟

فسخ قرارداد شرایط قانونی مشخصی دارد و برای هر خرابی یا تأخیر در تعمیر به‌صورت خودکار ایجاد نمی‌شود. ماده ۴۸۵ قانون مدنی درباره برخی تعمیرات ضروری که تأخیر در آن‌ها موجب ضرر مالک است، حکمی خاص دارد. پیش از فسخ یا ترک ملک، بهتر است شرایط دقیق قرارداد و وضعیت حقوقی بررسی شود.

آیا هزینه تعمیرات را می‌توان از پول پیش کم کرد؟

اگر اختلاف بر سر هزینه تعمیر ناشی از خسارت منتسب به مستأجر باشد، مقررات مربوط به مطالبه خسارت از محل ودیعه اهمیت دارد. ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ تشریفات مشخصی را در این زمینه مقرر کرده است. صرف اعلام یک مبلغ از سوی مالک، به‌تنهایی اختلاف را به‌صورت قطعی حل نمی‌کند.

جمع‌بندی

در پاسخ به این سؤال که هزینه تعمیرات خانه اجاره‌ای با کیست، نمی‌توان گفت همه تعمیرات اساسی همیشه و در هر شرایطی با مالک و تمام تعمیرات جزئی با مستأجر است.

ماده ۴۸۶ قانون مدنی، اصل را بر مسئولیت مالک در تعمیرات لازم برای امکان استفاده از ملک گذاشته است؛ با این حال، شرط قرارداد، عرف محل و علت خرابی نیز اهمیت دارند. اگر خسارت بر اثر استفاده نادرست یا رفتار قابل انتساب به مستأجر ایجاد شده باشد، ممکن است مسئولیت جبران هزینه بر عهده او قرار گیرد.

بهترین راه برای جلوگیری از اختلاف، ثبت وضعیت اولیه ملک، تنظیم دقیق بند تعمیرات در قرارداد و اطلاع‌رسانی مکتوب هنگام بروز خرابی است. اگر اختلافی درباره هزینه ایجاد شد، پیش از کسر یک‌طرفه مبلغ از اجاره‌بها یا ودیعه، مدارک و مبنای حقوقی موضوع را بررسی کنید.

این مطلب برای آگاهی عمومی تهیه شده است و جایگزین بررسی قرارداد و شرایط حقوقی هر پرونده نیست.