تمدید شفاهی قرارداد اجاره؛ آیا توافق بدون قرارداد جدید معتبر است؟
تمدید شفاهی قرارداد اجاره؛ آیا توافق بدون قرارداد جدید معتبر است؟
مدت قرارداد اجاره خانه به پایان رسیده است، اما مستأجر همچنان در ملک زندگی می‌کند. صاحبخانه هم با ادامه سکونت او موافقت کرده و حتی مبلغ اجاره جدید را دریافت می‌کند؛ با این حال، هیچ قرارداد تازه‌ای امضا نشده است. چند ماه بعد، میان طرفین اختلاف ایجاد می‌شود: صاحبخانه می‌گوید قرارداد تمام شده و مستأجر باید تخلیه کند، اما مستأجر معتقد است اجاره تمدید شده است.
در چنین شرایطی، یک سؤال مهم مطرح می‌شود: آیا تمدید شفاهی قرارداد اجاره از نظر قانونی معتبر است یا برای تمدید حتماً باید قرارداد جدید تنظیم شود؟
پاسخ به این سؤال به شرایط توافق، مقررات قانونی مربوط به اجاره و امکان اثبات رضایت طرفین بستگی دارد. صرف ادامه سکونت مستأجر یا پرداخت پول، همیشه به‌تنهایی برای اثبات همه شرایط تمدید کافی نیست؛ همان‌طور که نبود قرارداد جدید نیز لزوماً به معنای بی‌اعتباری هر توافقی نیست.
در این مقاله بررسی می‌کنیم تمدید شفاهی چه وضعیتی دارد، چگونه می‌توان آن را اثبات کرد و اگر موجر یا مستأجر منکر توافق شود، چه راهکارهایی وجود دارد.
۱. آیا تمدید شفاهی قرارداد اجاره از نظر قانونی معتبر است؟
برای پاسخ دقیق باید میان قواعد عمومی قراردادها و الزامات قانونی مربوط به قراردادهای اجاره تفاوت گذاشت.
طبق ماده ۱۹۱ قانون مدنی، تحقق عقد به قصد انشا و وجود چیزی که بر آن دلالت کند وابسته است. ماده ۱۹۳ نیز بیان می‌کند که انشای معامله می‌تواند به‌وسیله عملی که مبین قصد و رضا باشد انجام شود، مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد.
از سوی دیگر، ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، روابط اجاره را تابع قانون مدنی، مقررات همان قانون و شرایط مقرر میان موجر و مستأجر می‌داند.
بنابراین، برای بررسی تمدید شفاهی باید دید آیا طرفین واقعاً درباره ادامه اجاره توافق کرده‌اند و آیا شرایط و الزامات قانونی مربوط رعایت شده است یا خیر.
برای مثال، اگر صاحبخانه صریحاً اعلام کند که با تمدید شش‌ماهه اجاره با مبلغ مشخص موافق است و مستأجر نیز آن را بپذیرد، این توافق از نظر اثباتی با حالتی که صاحبخانه فقط اجازه داده مستأجر چند روز بیشتر در ملک بماند تفاوت دارد.
نکته مهم: نباید نتیجه گرفت که هر تمدید شفاهی، بدون توجه به مقررات خاص و الزامات ثبت قرارداد، تمام آثار یک قرارداد اجاره رسمی یا قرارداد عادی واجد شرایط قانونی را دارد. به‌ویژه برای اثبات مدت جدید و استفاده از روش‌های قانونی تخلیه، شرایط قرارداد اهمیت زیادی دارد.
۲. اگر قرارداد تمام شود اما مستأجر در خانه بماند، آیا اجاره خودبه‌خود تمدید می‌شود؟
خیر؛ صرف باقی ماندن مستأجر در ملک، به‌تنهایی همیشه به معنای تمدید قرارداد برای یک مدت جدید نیست.
ماده ۴۹۴ قانون مدنی مقرر می‌کند که عقد اجاره با انقضای مدت پایان می‌یابد. این ماده همچنین درباره وضعیتی که مستأجر پس از پایان مدت، با اذن مالک یا بدون آن در ملک باقی می‌ماند، احکامی درباره اجرت‌المثل دارد.
در نتیجه، باید میان این وضعیت‌ها تفاوت گذاشت:
- توافق روشن بر تمدید: طرفین درباره مدت جدید و شرایط اجاره توافق کرده‌اند.
- ادامه سکونت بدون توافق روشن: مستأجر در ملک مانده، اما درباره تمدید مدت توافق مشخصی اثبات نشده است.
- اجازه موقت برای ماندن: صاحبخانه اجازه داده مستأجر چند روز یا مدت محدودی بیشتر بماند، بدون اینکه لزوماً قرارداد برای یک دوره کامل تمدید شده باشد.
- دریافت وجه پس از پایان قرارداد: صاحبخانه پس از پایان مدت، مبلغی دریافت کرده است؛ اما باید مشخص شود این وجه بابت اجاره دوره جدید بوده یا بابت استفاده از ملک در دوره پس از انقضای قرارداد.
بنابراین، اگر مدت قرارداد تمام شده است، بهتر است برای تمدید، توافق جدید به‌صورت روشن و قابل اثبات تنظیم شود.
۳. اگر صاحبخانه بعد از پایان قرارداد اجاره‌بها بگیرد، آیا این کار به معنای تمدید است؟
دریافت پول پس از پایان مدت می‌تواند یکی از قرائن بررسی توافق طرفین باشد، اما به‌تنهایی همیشه ثابت نمی‌کند که قرارداد برای یک مدت معین تمدید شده است.
برای مثال، فرض کنید قرارداد در پایان شهریور تمام شده و مستأجر مبلغی معادل اجاره یک ماه را در مهر پرداخت کرده است. اگر پیام‌های طرفین نشان دهد که توافق کرده‌اند اجاره برای شش ماه دیگر ادامه پیدا کند، این مدارک می‌تواند به اثبات ادعای تمدید کمک کند.
اما اگر صاحبخانه فقط مبلغی بابت استفاده از ملک پس از پایان قرارداد دریافت کرده باشد، ممکن است موضوع از نظر حقوقی متفاوت باشد.
ماده ۴۹۴ قانون مدنی میان تصرف پس از پایان اجاره با اجازه مالک و بدون اجازه او تفاوت قائل می‌شود. در برخی شرایط، برای دوره‌ای که مستأجر با اجازه مالک در ملک باقی مانده و از منفعت آن استفاده کرده است، اجرت‌المثل مطرح می‌شود؛ مگر اینکه مالک اجازه استفاده رایگان داده باشد.
به همین دلیل، رسید پرداخت به‌تنهایی همیشه مدت تمدید و تمام شروط قرارداد جدید را اثبات نمی‌کند. بهتر است در توضیحات پرداخت بانکی یا رسید دستی، دوره اجاره و بابت پرداخت به‌روشنی درج شود.
۴. تمدید شفاهی قرارداد اجاره را چگونه می‌توان اثبات کرد؟
اگر موجر یا مستأجر بعداً اصل تمدید را انکار کند، مهم‌ترین مسئله این است که آیا مدارک کافی برای اثبات توافق وجود دارد یا خیر.
مدارک و قرائن زیر ممکن است در بررسی موضوع مفید باشند:
پیامک و مکاتبات
پیام‌هایی که در آن‌ها مدت تمدید، مبلغ اجاره جدید یا موافقت صریح طرفین مطرح شده است، می‌تواند در اثبات توافق مؤثر باشد.
برای مثال، اگر صاحبخانه در پیام نوشته باشد «اجاره را برای شش ماه دیگر با همان مبلغ تمدید می‌کنیم» و مستأجر نیز آن را پذیرفته باشد، این مکاتبه از پیام مبهمی مانند «فعلاً بمان تا بعد صحبت کنیم» روشن‌تر است.
رسید پرداخت اجاره‌بها
رسیدهای بانکی یا دستی می‌توانند پرداخت مبالغ پس از پایان قرارداد را نشان دهند. اگر توضیحات پرداخت به ماه یا دوره مشخصی اشاره داشته باشد، ارزش اثباتی آن برای روشن شدن موضوع بیشتر می‌شود.
با این حال، پرداخت پول باید در کنار سایر مدارک بررسی شود؛ زیرا ممکن است طرفین درباره ماهیت مبلغ اختلاف داشته باشند.
اقرار یا تأیید طرف مقابل
اگر موجر یا مستأجر در پیام، نامه یا صورت‌جلسه‌ای به تمدید قرارداد اقرار کرده باشد، این موضوع می‌تواند در رسیدگی به اختلاف اهمیت داشته باشد.
شهادت اشخاص مطلع
افرادی که هنگام توافق حضور داشته‌اند یا مستقیماً از شرایط تمدید اطلاع دارند، ممکن است در اثبات موضوع مؤثر باشند. ارزش و قابلیت استناد به شهادت به شرایط پرونده و ارزیابی مرجع رسیدگی بستگی دارد.
رفتار طرفین پس از پایان قرارداد
ادامه دریافت اجاره‌بها، تعیین مبلغ جدید یا مکاتبات مربوط به دوره بعد ممکن است به‌عنوان قرائن بررسی شود؛ اما نباید هر رفتار منفرد را بدون توجه به سایر شواهد، اثبات قطعی تمدید دانست.
در صورت بروز اختلاف، بهتر است اصل پیام‌ها، رسیدها و مدارک را نگه دارید و از حذف مکاتبات یا اکتفا به تصاویر ناقص خودداری کنید.
۵. آیا تمدید شفاهی بدون کد رهگیری معتبر است؟
نبود کد رهگیری و شفاهی بودن توافق دو موضوع مرتبط اما متفاوت‌اند.
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ در ماده ۲، برای قراردادهای اجاره شرایطی مقرر کرده بود. این ماده در سال ۱۴۰۳ اصلاح شده و در متن اصلاحی، بر تصریح مدت اجاره، مبلغ اجاره و مبلغ قرض‌الحسنه و ثبت قرارداد در سامانه‌های مقرر، پس از تأیید طرفین و دو شاهد، برای دریافت شناسه رهگیری تأکید شده است.
از این رو، هنگام بررسی تمدید شفاهی باید علاوه بر قواعد عمومی قراردادها، الزامات قانونی مربوط به ثبت قرارداد اجاره را نیز در نظر گرفت.
در عین حال، نباید بدون بررسی شرایط پرونده نتیجه گرفت که نداشتن کد رهگیری، در همه موارد هرگونه توافق یا حق قابل اثبات را از بین می‌برد. اعتبار توافق، امکان اثبات آن و برخورداری از آثار خاص قانونی، مسائل جداگانه‌ای هستند.
اگر تمدید شفاهی انجام شده و اکنون اختلاف ایجاد شده است، بهتر است مدارک توافق را حفظ کنید و برای تعیین وضعیت قرارداد و روش مناسب پیگیری، شرایط آن را بررسی کنید.
برای آشنایی بیشتر، مقاله قرارداد اجاره بدون کد رهگیری؛ اعتبار قانونی و مشکلات احتمالی را مطالعه کنید.
۶. اگر مستأجر بگوید قرارداد تمدید شده اما صاحبخانه قبول نکند، چه باید کرد؟
در این وضعیت، ابتدا باید مشخص شود آیا توافقی درباره تمدید وجود داشته و چه مدارکی آن را تأیید می‌کند.
مستأجر بهتر است:
- پیام‌ها و مکاتبات مربوط به تمدید را نگه دارد.
- رسیدهای پرداخت پس از پایان قرارداد را جمع‌آوری کند.
- هر مدرکی را که مدت جدید یا مبلغ توافق‌شده را نشان می‌دهد، حفظ کند.
- از طریق مکاتبه روشن، موضع خود را درباره توافق اعلام کند.
- در صورت ادامه اختلاف، با توجه به مدارک و خواسته موردنظر، از مسیر قانونی مناسب اقدام کند.
اگر مستأجر فقط به دلیل ادامه سکونت ادعا کند قرارداد برای یک سال دیگر تمدید شده است، اما هیچ توافق مشخصی درباره مدت جدید وجود نداشته باشد، اثبات ادعای او ممکن است دشوارتر شود.
در مقابل، اگر پیام‌ها، رسیدها و رفتار طرفین مجموعه‌ای از قرائن روشن درباره تمدید را نشان دهد، این مدارک می‌تواند در بررسی ادعا مؤثر باشد.
نتیجه نهایی به شرایط پرونده و ارزیابی مرجع صالح بستگی دارد؛ بنابراین، صرف ادعای یکی از طرفین را نباید معادل اثبات قطعی تمدید دانست.
۷. اگر صاحبخانه بخواهد پس از تمدید شفاهی مستأجر را تخلیه کند، چه می‌شود؟
پاسخ به این سؤال به این بستگی دارد که آیا تمدید واقعاً انجام شده و قابل اثبات است یا خیر.
اگر تمدید برای مدت معین اثبات شود
اگر توافق معتبر و قابل اثباتی درباره ادامه اجاره برای مدت مشخص وجود داشته باشد، بررسی حق تخلیه باید با توجه به مدت جدید و شرایط توافق انجام شود. موجر نمی‌تواند صرفاً با نادیده گرفتن توافق ادعایی، نتیجه حقوقی آن را از پیش مشخص کند.
اگر تمدید اثبات نشود
اگر قرارداد اولیه پایان یافته باشد و توافقی برای تمدید قابل اثبات نباشد، ممکن است موجر بتواند بر اساس مقررات مربوط به پایان مدت اجاره، تخلیه را پیگیری کند.
با این حال، شیوه و سرعت رسیدگی به تخلیه به شرایط قانونی قرارداد و مدارک آن بستگی دارد. به‌خصوص باید بررسی شود که آیا قرارداد واجد شرایط قانونی لازم برای استفاده از روش‌های خاص تخلیه است یا اختلاف باید از مسیر رسیدگی متناسب با خواسته و مدارک پیگیری شود.
برای مطالعه بیشتر درباره این موضوع، مقاله تخلیه نکردن مستأجر پس از پایان قرارداد؛ مراحل قانونی تخلیه ملک را ببینید.
۸. آیا در تمدید شفاهی، صاحبخانه می‌تواند اجاره‌بها را افزایش دهد؟
افزایش اجاره‌بها به توافق طرفین و مقررات قابل اعمال بستگی دارد. تمدید شفاهی به‌خودی‌خود به این معنا نیست که هر یک از طرفین می‌تواند مبلغ جدیدی را یک‌طرفه تعیین کند.
اگر طرفین درباره ادامه اجاره با مبلغ مشخص توافق کرده باشند، همان توافق و شرایط قانونی مربوط باید بررسی شود. اگر فقط درباره ادامه سکونت صحبت شده اما مبلغ جدید مشخص نشده باشد، ممکن است درباره اجاره‌بهای دوره بعد اختلاف ایجاد شود.
برای جلوگیری از اختلاف، در زمان تمدید باید این موارد روشن شود:
- مبلغ ودیعه جدید یا تغییر مبلغ قبلی
- مبلغ اجاره ماهانه
- تاریخ شروع و پایان دوره جدید
- زمان و روش پرداخت اجاره
- شرایط افزایش اجاره یا تمدید بعدی
اگر درباره افزایش اجاره‌بها اختلاف دارید، مقاله افزایش اجاره‌بها هنگام تمدید قرارداد؛ حقوق موجر و مستأجر چیست؟ را نیز مطالعه کنید.
۹. نمونه متن برای ثبت توافق تمدید اجاره
اگر طرفین پیش‌تر به‌صورت شفاهی توافق کرده‌اند، بهتر است توافق خود را با یک نوشته روشن و قابل استناد ثبت کنند. نمونه زیر صرفاً برای روشن شدن مفاد توافق است و جایگزین تنظیم قرارداد مطابق الزامات قانونی جاری نیست.
«اینجانبان موجر و مستأجر ملک واقع در ……….، با توافق یکدیگر اعلام می‌کنیم که مدت اجاره موضوع قرارداد مورخ ………. برای دوره جدید از تاریخ ………. تا تاریخ ………. تمدید می‌شود.
مبلغ اجاره ماهانه در دوره جدید ………. تومان و مبلغ ودیعه ………. تومان تعیین شده است. سایر شرایط قرارداد قبلی، جز مواردی که در این نوشته تغییر یافته‌اند، مطابق توافق طرفین خواهد بود.
این نوشته برای ثبت مفاد توافق طرفین تنظیم شده و طرفین متعهد می‌شوند تشریفات قانونی لازم برای ثبت قرارداد و دریافت شناسه مربوط را، حسب مقررات قابل اعمال، انجام دهند.»
برای ثبت توافق، مشخصات کامل طرفین و ملک، مدت، مبلغ اجاره و ودیعه و امضاهای لازم باید درج شود. همچنین الزامات جاری مربوط به ثبت قرارداد، شهود و شناسه رهگیری را رعایت کنید.
۱۰. پرسش‌های متداول درباره تمدید شفاهی قرارداد اجاره
آیا تمدید شفاهی اجاره از نظر قانونی باطل است؟
نمی‌توان در همه شرایط چنین حکمی داد. قواعد عمومی قراردادها و مقررات خاص اجاره باید با هم بررسی شوند. با این حال، نبود نوشته و رعایت نشدن الزامات قانونی مربوط به ثبت می‌تواند اثبات توافق و استفاده از برخی آثار قانونی را دشوار کند.
اگر صاحبخانه بعد از پایان قرارداد اجاره بگیرد، قرارداد تمدید شده است؟
دریافت وجه می‌تواند یکی از قرائن بررسی توافق باشد، اما به‌تنهایی همیشه مدت و شرایط تمدید را ثابت نمی‌کند. باید مشخص شود مبلغ بابت اجاره دوره جدید بوده یا بابت استفاده از ملک پس از پایان قرارداد.
آیا مستأجر می‌تواند فقط با استناد به پیامک، تمدید را اثبات کند؟
پیامک یا مکاتبه الکترونیکی ممکن است در کنار سایر مدارک به اثبات توافق کمک کند. ارزش آن به محتوای پیام، انتساب آن به طرفین و سایر شرایط پرونده بستگی دارد.
اگر فقط چند روز بیشتر در خانه بمانم، قرارداد تمدید می‌شود؟
صرف ماندن چند روز بیشتر لزوماً به معنای تمدید برای یک دوره معین نیست. باید دید مالک چه اجازه‌ای داده و آیا توافق مشخصی درباره مدت جدید شکل گرفته است یا خیر.
بهترین راه جلوگیری از اختلاف در تمدید اجاره چیست؟
تنظیم توافق جدید با ذکر مدت، مبلغ اجاره، مبلغ ودیعه و شرایط مهم، سپس انجام تشریفات قانونی ثبت قرارداد، مطمئن‌ترین راه برای کاهش اختلاف‌های احتمالی است.
جمع‌بندی
تمدید شفاهی قرارداد اجاره را نباید در همه شرایط باطل یا در همه شرایط کاملاً معادل یک قرارداد جدید دانست. برای تعیین وضعیت حقوقی، باید وجود توافق واقعی، مفاد آن، مدارک اثباتی و مقررات خاص مربوط به ثبت قرارداد اجاره بررسی شود.
اگر قرارداد شما رو به پایان است، به دریافت یا پرداخت اجاره‌بها پس از پایان مدت اکتفا نکنید. مدت جدید، مبلغ اجاره و ودیعه و سایر شرایط را به‌صورت روشن ثبت کنید و تشریفات قانونی لازم را انجام دهید.
اگر تمدید شفاهی قبلاً انجام شده و اکنون اختلافی به وجود آمده است، پیام‌ها، رسیدها و سایر مدارک را حفظ کنید و پیش از اقدام برای تخلیه یا طرح دعوا، وضعیت حقوقی توافق را با توجه به مدارک موجود بررسی کنید.
مطالب زیر را حتما مطالعه کنید
دیدگاهتان را بنویسید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.
1 دیدگاه
به گفتگوی ما بپیوندید و دیدگاه خود را با ما در میان بگذارید.